Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Dans une vente sur saisie immobilière, les enchères sont portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente a lieu, qui ne peut représenter qu'un seul enchérisseur (article R. 322-40 du code des procédures civiles d'exécution). Avant l'audience, l'enchérisseur lui remet une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix, et au moins 3 000 € (article R. 322-41). Dans les dix jours de l'adjudication, toute personne peut former une surenchère d'au moins un dixième du prix (articles R. 322-50 et R. 322-51). L'adjudicataire n'acquiert que les droits du saisi ; le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le saisi, non contre un locataire dont le bail est opposable.
Les ventes judiciaires permettent parfois d'acquérir en dessous du prix du marché, mais elles obéissent à des règles très différentes d'une vente classique : pas de condition suspensive de prêt, pas de délai de rétractation, un prix à payer dans des délais stricts, et des frais qui s'ajoutent au prix.
L'avocat est indispensable : lui seul peut porter les enchères, et son rôle commence bien avant l'audience, par l'analyse du cahier des conditions de vente.
Déposé au greffe du juge de l'exécution, il décrit le bien, sa situation locative, les servitudes, les diagnostics, la mise à prix, les modalités de paiement et les frais. Assister à la visite organisée par le commissaire de justice.
Aux enchères s'ajoutent les frais de poursuite taxés et les droits de mutation. Le financement doit être acquis avant l'audience : il n'existe pas de condition suspensive de prêt.
L'avocat reçoit le mandat d'enchérir avec un plafond, la caution bancaire ou le chèque de banque de 10 % de la mise à prix, au moins 3 000 €, et les justificatifs d'identité. Il ne peut représenter qu'un seul enchérisseur.
Pendant dix jours, une surenchère reste possible. Le prix est ensuite consigné ou payé dans les conditions fixées, à défaut de quoi l'adjudicataire défaillant perd la garantie versée. L'expulsion du saisi peut être poursuivie après le paiement du prix et des frais.
Un bail en cours, une servitude, une procédure de copropriété ou des travaux votés y figurent : ils seront à la charge de l'adjudicataire.
Les frais de poursuite et les droits s'ajoutent au prix d'adjudication. Un plafond fixé sans eux expose à un dépassement de budget.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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