Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur peut refuser de renouveler un bail commercial, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime ou immeuble insalubre, verser une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice causé par le départ (article L145-14 du code de commerce). Le locataire se maintient dans les lieux, contre indemnité d'occupation, jusqu'au paiement. Le bailleur conserve un droit de repentir tant que l'indemnité n'est pas définitivement fixée.
Un refus de renouvellement n'est pas gratuit pour le bailleur : il ouvre, en principe, un droit à indemnité d'éviction pour le locataire.
Tout se joue sur le motif du refus et sur le chiffrage de l'indemnité, qui représente souvent l'essentiel de l'enjeu.
Sans motif grave et légitime (ni immeuble insalubre), le refus ouvre droit à indemnité d'éviction. Le motif invoqué se contrôle.
Elle répare la perte du fonds ou du droit au bail, plus les frais accessoires. Son évaluation, souvent par expertise, est le cœur du dossier.
Le locataire évincé se maintient dans les lieux, contre indemnité d'occupation, jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction.
Le bailleur peut revenir sur son refus tant que l'indemnité n'est pas définitivement fixée : la stratégie doit en tenir compte.
Au contraire : hors motif grave et légitime, le refus déclenche l'indemnité d'éviction, souvent substantielle.
Le maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité est un droit qui protège le locataire : y renoncer peut coûter cher.
L'indemnité d'éviction se démontre poste par poste ; une évaluation approximative dessert le locataire comme le bailleur.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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