Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La clause résolutoire d'un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le juge peut accorder des délais et suspendre ses effets, mais, selon l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ces délais sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas.
Pour un commerçant, la résiliation du bail emporte la perte du fonds. L'assignation se prépare donc dès sa réception : analyse du commandement, chiffrage de la dette, reprise du loyer courant, proposition d'échéancier.
La règle nouvelle compte : pour les demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, le preneur qui n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience ne peut plus obtenir de délais.
C'est désormais la condition des délais de grâce. Chaque échéance payée, et prouvée, compte.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois. Le décompte, l'indexation, les charges réclamées et la régularité de la clause se vérifient.
Un renvoi peut être sollicité pour permettre à l'avocat constitué de prendre connaissance du dossier ou de mener une négociation. Il n'est jamais de droit : le juge l'apprécie, et le bailleur peut s'y opposer.
Échéancier, abandon partiel des pénalités, désistement de l'instance : un accord écrit, éventuellement homologué, met fin à la procédure tout en sécurisant le bail.
Depuis la loi du 26 mai 2026, c'est perdre la possibilité même d'obtenir des délais de paiement.
Un renvoi se demande et se justifie. Préparer le dossier comme si l'affaire devait être plaidée à la première date reste la seule prudence.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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