Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Lorsque la cession du bail commercial est assortie d'une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2 du code de commerce), et il doit informer le cédant de tout défaut de paiement du repreneur dans le mois où la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1). Le cédant poursuivi plusieurs années après la cession peut donc opposer ces textes. S'il a signé un acte de cautionnement distinct, c'est le régime du cautionnement qui s'applique, avec ses propres exigences de forme et d'information. Une hausse de loyer importante doit enfin reposer sur une révision ou un renouvellement réguliers, en principe plafonnés à la variation de l'indice (articles L. 145-34 et L. 145-38).
Des années après avoir vendu son fonds de commerce, un ancien commerçant reçoit une assignation : le repreneur n'a pas payé ses loyers et ses charges, et le bailleur se retourne contre lui sur le fondement d'une garantie ou d'un cautionnement signés lors de la cession.
Avant de discuter les montants, il faut identifier la nature exacte de l'engagement signé et la date de la cession, qui commandent la défense.
Il faut identifier l'engagement exact : clause de garantie du cédant dans l'acte de cession ou le bail, ou acte de cautionnement séparé. Leur régime n'est pas le même.
La clause de garantie du cédant ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession du bail (article L. 145-16-2 du code de commerce). Au-delà, le bailleur ne peut plus s'en prévaloir.
Le bailleur devait informer le cédant de chaque défaut de paiement dans le mois où la somme aurait dû être acquittée (article L. 145-16-1). Les courriers reçus, ou leur absence, se rassemblent.
Une hausse du loyer doit résulter d'une révision triennale ou d'un renouvellement réguliers, en principe plafonnés à la variation de l'indice (articles L. 145-38 et L. 145-34). Une hausse de 100 % sans procédure de fixation se conteste.
Le tribunal statue même en l'absence du défendeur, sur les seuls éléments du bailleur s'il les estime fondés (article 472 du code de procédure civile). Les moyens tirés du délai de trois ans, du défaut d'information et du montant se présentent dès la première audience.
Si la cession date de plus de trois ans, la clause de garantie du cédant ne peut plus être invoquée (article L. 145-16-2). Payer revient alors à régler une dette qui n'était plus la sienne.
Un cautionnement signé à titre personnel obéit à ses propres règles : mention manuscrite et plafond pour une caution personne physique (article 2297 du code civil), information annuelle lorsque le créancier est professionnel (article 2302). Chaque engagement s'examine selon son régime.
Le cédant garant ne doit pas plus que ce que le repreneur devait régulièrement. Une augmentation hors des mécanismes de révision ou de renouvellement se discute.
Un jugement rendu en l'absence du défendeur peut lui être défavorable sans que ses moyens aient été entendus (article 472 du code de procédure civile).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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