Aussi appelé : facteurs de commercialité
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les facteurs locaux de commercialité désignent l'attractivité commerciale de l'emplacement d'un local — flux de clientèle, desserte, dynamisme du quartier — dont la modification notable peut justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Le loyer du bail commercial renouvelé est en principe plafonné à la variation d'un indice (ILC ou ILAT). Par exception, une modification notable des éléments de la valeur locative énumérés par l'article L145-33 du code de commerce — dont les facteurs locaux de commercialité — permet de fixer le loyer à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse.
Ces facteurs recouvrent l'environnement commercial de l'emplacement : importance et évolution de la population, dessertes et transports, aménagements urbains, flux de clientèle, développement ou déclin du quartier. L'article R145-6 du code de commerce en dresse la liste.
La Cour de cassation juge que la modification notable de ces facteurs justifie le déplafonnement dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence réelle et chiffrée sur le commerce exploité.
Pour le bailleur, démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut faire passer le loyer du plafond à la valeur locative, souvent supérieure. Pour le locataire, la contestation se déplace vers le caractère « notable » de cette modification. Tout se prépare avant le renouvellement, par un dossier documenté sur l'évolution du quartier.
Une station de métro ouvre à côté d'une boutique, ce qui augmente nettement le passage. Au renouvellement du bail, le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité. S'il l'établit, le loyer peut être fixé à la valeur locative, au-delà du plafond de l'indice.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
La valeur locative du bail commercial
La révision triennale du loyer commercial
La déspécialisation partielle du bail commercial
La modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer
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