Déplafonnement du loyer commercial : ce que l'arrêt du 18 septembre 2025 change pour bailleurs et locataires

Le loyer d'un bail commercial renouvelé n'augmente pas librement. En principe, il est plafonné : sa hausse ne peut dépasser la variation d'un indice depuis la dernière fixation. Mais ce plafond connaît des exceptions, et l'une des plus discutées tient aux facteurs locaux de commercialité. Un arrêt du 18 septembre 2025, publié au bulletin, en précise nettement les contours.

Le principe : un loyer plafonné au renouvellement

Au renouvellement, l'article L145-34 du code de commerce pose une règle protectrice pour le locataire : le loyer ne peut en principe augmenter au-delà de la variation de l'indice trimestriel (ILC ou ILAT) intervenue depuis la précédente fixation, amiable ou judiciaire.

Ce plafonnement évite les hausses brutales. Il n'est pas absolu pour autant. Le loyer peut être fixé à la valeur locative — c'est le déplafonnement — dans plusieurs cas, dont celui d'une modification notable des éléments qui composent cette valeur : la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité.

Ce que recouvrent les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité désignent l'attractivité commerciale de l'emplacement : évolution de la population, création ou suppression de transports et de dessertes, aménagements urbains, piétonnisation, arrivée ou départ d'enseignes, développement ou déclin du quartier.

C'est un terrain de contentieux fréquent, car chacun y lit ce qui l'arrange. Le bailleur met en avant tout ce qui a dynamisé le secteur ; le locataire, tout ce qui n'a rien changé, voire nui, à son propre commerce. La question, jusqu'à récemment, se déplaçait souvent vers un débat d'experts sur l'effet réel de ces évolutions sur le chiffre d'affaires.

L'apport de l'arrêt du 18 septembre 2025

C'est précisément ce débat que la Cour de cassation vient recentrer. Dans son arrêt du 18 septembre 2025, elle juge que la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Autrement dit, deux questions sont dissociées :

• L'aptitude à favoriser l'activité — la modification est-elle, par nature, de celles qui profitent au type de commerce exercé ? Cela suffit.
• L'incidence chiffrée sur le chiffre d'affaires — le locataire a-t-il effectivement gagné davantage ? Cette preuve n'est pas exigée.

Le bailleur n'a donc plus à démontrer un gain effectif. Il lui suffit d'établir une modification notable de l'environnement commercial, de nature à profiter à l'activité exercée.

Ce que cela change en pratique

Pour le bailleur, l'argument gagne en solidité : il n'est plus tenu en échec par la seule difficulté de chiffrer l'effet d'une nouvelle desserte ou d'un réaménagement sur les recettes du locataire.

Pour le locataire, le terrain de la contestation se déplace. Il ne s'agit plus de démontrer l'absence de gain, mais de discuter le caractère notable de la modification invoquée, et son aptitude réelle à favoriser l'activité concernée. Une évolution mineure, ou sans rapport avec le type de commerce exploité, ne suffit pas.

Dans les deux cas, la préparation est décisive et se joue avant le renouvellement : constitution d'un dossier documenté sur l'évolution du quartier, chiffrage de la valeur locative, comparaison avec les loyers pratiqués à proximité.

Ne pas confondre déplafonnement et fin du bail

Le déplafonnement porte sur le montant du loyer, pas sur le maintien dans les lieux. Si le bailleur refuse le renouvellement, c'est une autre logique qui s'applique, avec en principe le versement d'une indemnité d'éviction. Les deux questions se préparent souvent ensemble, mais ne se confondent pas.

En résumé

L'arrêt du 18 septembre 2025 clarifie une source majeure de litiges au renouvellement. Le déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité n'exige pas la preuve d'un gain chiffré : il suffit d'une modification notable de l'environnement commercial, de nature à favoriser l'activité exercée. Bailleurs comme locataires ont intérêt à faire chiffrer la valeur locative et à documenter l'évolution du quartier avant l'échéance, plutôt que de découvrir le débat une fois le congé ou la demande de renouvellement délivrés.