L'inventaire des charges du bail commercial et la communication des justificatifs · Code de commerce
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
Version en vigueur (dernière modification : LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 13 (V)). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article L145-40-2 impose que tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire, et prévoit un état récapitulatif annuel ainsi que la communication des justificatifs.
Issu de la loi Pinel, ce texte met fin à l'opacité des charges : le bail doit lister limitativement ce qui est refacturé au locataire, et un décret exclut certaines charges de toute imputation, notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil.
Le bailleur adresse chaque année un état récapitulatif et, sur demande, les justificatifs. La Cour de cassation juge que ces justificatifs doivent être effectivement transmis au locataire qui les réclame, et non seulement tenus à sa disposition.
Les charges sont le poste le plus discuté et le moins lu des baux commerciaux. Je confronte toujours la clause du bail à l'inventaire légal : ce qui n'y figure pas n'est pas dû. Et depuis l'arrêt de 2026, un bailleur qui se contente de dire que les justificatifs sont consultables au cabinet de gestion ne remplit pas son obligation : il doit les envoyer.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Les dépenses refacturées au locataire commercial, encadrées par un inventaire légal depuis la loi Pinel.
Les travaux les plus lourds affectant la structure de l'immeuble (article 606 du code civil), qui pèsent en principe sur le bailleur.
Le bailleur commercial doit transmettre les justificatifs de charges, pas seulement les tenir à disposition
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« … dépenses (dont les grosses réparations de l'article 606) ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, et un inventaire des charges doit être annexé au bail (article L145-40-2 du code de commerce). »
« Depuis la loi Pinel, l'article L145-40-2 du code de commerce impose que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. »
« Depuis la loi Pinel, la question ne se pose plus dans les mêmes termes : pour les baux conclus ou renouvelés depuis, l'article L145-40-2 du code de commerce interdit de mettre les grosses réparations de l'article 606 à la charge du locataire. »
« La Cour de cassation juge que, en application des articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts et taxes refacturés, et ne peut se … »
« La loi Pinel a resserré cette liberté : pour les baux conclus ou renouvelés depuis, l'article L145-40-2 du code de commerce et son décret d'application interdisent de mettre les grosses réparations de l'article 606 à la charge du locataire. »
« L'article L145-40-2 du code de commerce impose au bail de lister limitativement les charges refacturées au locataire, et prévoit un état récapitulatif annuel ainsi que la communication des justificatifs sur demande. »
« Prévu par l'article L. 145-40-2 du code de commerce, il inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges (article R. 145-36). »
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminToiture, gros murs, chaudière, entretien courant : dans un bail commercial, qui supporte quels travaux ? Une fiche claire sur la distinction de l'article 606 du code civil, la répartition bailleur/preneur et l'encadrement issu de la loi Pinel.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminInventaire limitatif, état récapitulatif annuel, charges non imputables : ce qu'encadre la loi Pinel, et ce qu'a précisé la Cour de cassation le 29 janvier 2026 sur la communication des justificatifs.
Lire l'article
