La clause mettant les grosses réparations à la charge du locataire est d'interprétation stricte
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 11-27.331 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que la clause d'un bail commercial dérogeant à la répartition légale des travaux est d'interprétation stricte : une stipulation générale mettant « toutes les réparations » à la charge du locataire ne lui transfère pas les grosses réparations de l'article 606 du code civil, faute de les viser expressément.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
Les grosses réparations — structure, clos et couvert — incombent en principe au bailleur ; le locataire ne les supporte que si une clause expresse le prévoit.
Une formule générale, du type « toutes réparations de quelque nature que ce soit », ne suffit pas : la dérogation doit désigner les éléments concernés.
Depuis la loi Pinel, la question ne se pose plus dans les mêmes termes : pour les baux conclus ou renouvelés depuis, l'article L145-40-2 du code de commerce interdit de mettre les grosses réparations de l'article 606 à la charge du locataire.
Le commentaire de Marie-Pauline
La répartition des travaux est l'un des premiers postes que je lis dans un bail, parce qu'une toiture ou une façade se chiffre lourdement. Cet arrêt rappelle une règle de bon sens : ce qui déroge au droit commun doit être écrit clairement. Et depuis la loi Pinel, même une clause claire ne peut plus faire peser l'article 606 sur le locataire : la date du bail commande la lecture.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
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Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
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