Marie-Pauline CheminÉtat des lieux du bail commercial : l'oubli qui coûte cher à la restitution
L'état des lieux paraît formel, jusqu'au jour de la restitution où il décide qui paie les travaux. Une fiche claire sur l'état des lieux d'entrée et de sortie du bail commercial, obligatoire depuis la loi Pinel, et sur la présomption que son absence fait perdre au bailleur.
En bref
Depuis la loi Pinel, l'article L145-40-1 du code de commerce impose un état des lieux à l'entrée (conclusion du bail, cession du bail, cession ou mutation à titre gratuit du fonds) et à la sortie du bail commercial. Il est établi contradictoirement, à l'amiable ou par commissaire de justice aux frais partagés, et annexé au bail. Le bailleur qui n'a pas fait le nécessaire pour l'établir ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu le local en bon état.
C'est l'un des documents les plus négligés d'un bail commercial — et l'un des plus décisifs le jour de la restitution. L'état des lieux décide, à la sortie, qui supporte le coût des travaux et des dégradations.
Une obligation depuis la loi Pinel
Longtemps facultatif en pratique, l'état des lieux est devenu obligatoire avec la loi Pinel. L'article L145-40-1 du code de commerce impose son établissement :
- à l'entrée : lors de la prise de possession, mais aussi lors d'une cession du bail ou d'une cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce ;
- à la sortie : lors de la restitution des lieux.
Il est annexé au bail ou, à défaut, conservé par chaque partie.
Comment il est établi
L'état des lieux doit être contradictoire :
- à l'amiable, par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent ensemble ;
- à défaut d'accord, par commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié.
L'important est qu'il soit établi en présence des deux parties, ou après leur convocation régulière.
La sanction : perdre la présomption de bon état
C'est là que réside tout l'enjeu. En principe, l'article 1731 du code civil pose une présomption : le locataire est réputé avoir reçu le local en bon état et doit le rendre tel. Cette présomption est très favorable au bailleur.
Mais l'article L145-40-1 la neutralise dans un cas : le bailleur qui n'a pas accompli les diligences nécessaires pour établir l'état des lieux ne peut plus s'en prévaloir. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur devra donc prouver l'état initial du local pour réclamer des réparations — une preuve souvent impossible à rapporter des années plus tard.
Ce que je conseille
- Toujours établir l'état des lieux d'entrée, même quand la relation est de confiance : c'est la protection du bailleur, et la sécurité du locataire.
- Le faire à chaque étape visée par la loi : entrée, cession du bail, cession du fonds, sortie.
- Le rédiger avec précision (pièces, équipements, désordres) : un état des lieux vague ne protège personne.
- Recourir au commissaire de justice en cas de désaccord, plutôt que de renoncer : mieux vaut partager les frais que perdre la présomption.
En résumé
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire depuis la loi Pinel. Son absence n'est pas une simple négligence : elle prive le bailleur de la présomption de bon état, et l'oblige à tout prouver à la restitution. Quelques minutes à l'entrée évitent des années de litige à la sortie.
Questions fréquentes
- L'état des lieux est-il obligatoire pour un bail commercial ?
- Oui, depuis la loi Pinel. L'article L145-40-1 du code de commerce impose un état des lieux lors de la prise de possession du local et lors de sa restitution. Il s'applique aussi lors d'une cession du bail ou d'une cession ou mutation à titre gratuit du fonds.
- Qui établit l'état des lieux et qui le paie ?
- Il est établi contradictoirement, à l'amiable entre le bailleur et le locataire ou par un tiers qu'ils mandatent. À défaut d'accord, il est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, et les frais sont partagés par moitié.
- Que risque le bailleur s'il n'y a pas d'état des lieux ?
- Le bailleur qui n'a pas accompli les diligences nécessaires pour établir l'état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu le local en bon état. Il devra donc prouver l'état initial pour réclamer des réparations à la sortie.
Sources
Cette analyse a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de publication, le . Pour une réponse adaptée à votre situation, exposez-la au cabinet.