Le congé qui offre un renouvellement à des conditions différentes vaut refus de renouvellement
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 22-20.872 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que le congé par lequel le bailleur offre le renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser en un congé avec refus de renouvellement, ouvrant au locataire le droit à une indemnité d'éviction.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
Le renouvellement se fait en principe aux clauses et conditions du bail venu à expiration. Un congé qui subordonne le renouvellement à d'autres conditions n'est donc pas une offre de renouvellement, mais un refus déguisé.
La qualification est décisive : elle fait basculer le congé du côté de l'indemnité d'éviction, que le bailleur croyait souvent éviter en proposant un « renouvellement » à ses conditions.
Le locataire qui reçoit un tel congé n'a pas à l'accepter pour préserver ses droits : il peut quitter les lieux et réclamer l'indemnité.
Le commentaire de Marie-Pauline
C'est un piège classique, et cet arrêt le désamorce. Un bailleur propose de renouveler « mais » avec un loyer revu, une destination modifiée, des travaux à la charge du preneur : il pense offrir un renouvellement, il notifie en réalité un refus. Je vérifie donc toujours, ligne à ligne, si les conditions offertes sont celles du bail expiré. Si elles ne le sont pas, la porte de l'indemnité d'éviction est ouverte.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
À lire avec cette décision
Les textes appliqués
Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
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