Vice caché, dol ou garantie décennale : quel recours ?

En bref

Un défaut caché qui rend le logement impropre à son usage relève de la garantie des vices cachés, à exercer dans les deux ans de la découverte (articles 1641 et 1648 du code civil). Si le vendeur a menti ou dissimulé intentionnellement une information déterminante, c'est le dol, qui permet de demander la nullité de la vente (articles 1137 et 1131). Si le bien a été construit ou fait construire par le vendeur moins de dix ans avant, les désordres graves relèvent de la garantie décennale (articles 1792, 1792-1 et 1792-4-1).

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Les voies possibles, côte à côte

Recours	Quand l'invoquer	Ce qu'on obtient	Délai	Texte
Garantie des vices cachés	Défaut caché, antérieur à la vente, qui rend le bien impropre à l'usage ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.	Rendre le bien et récupérer le prix, ou le garder et obtenir une partie du prix ; des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice.	Deux ans à compter de la découverte du vice.	Art. 1641 à 1648
Dol	Le vendeur a obtenu le consentement par des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information qu'il savait déterminante.	La nullité de la vente, qui est relative.	L'action en nullité ne court que du jour où le dol a été découvert.	Art. 1131, 1137, 1144
Garantie décennale	Dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, contre le constructeur ou celui qui a vendu, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire.	Une responsabilité de plein droit, sans avoir à prouver de faute ; les clauses qui l'excluent ou la limitent sont réputées non écrites.	Dix ans à compter de la réception des travaux.	Art. 1792, 1792-1, 1792-4-1, 1792-5

Sources : articles 1131, 1137, 1144, 1641 à 1648 et 1792 à 1792-5 du code civil.

Vice caché Dol Garantie décennale Action rédhibitoire Nullité

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il s'exonérer de la garantie des vices cachés ?

Il peut stipuler qu'il ne sera tenu à aucune garantie s'il ignorait les vices (article 1643 du code civil). La Cour de cassation écarte cette clause pour le vendeur qui a conçu et posé lui-même l'ouvrage à l'origine du vice, réputé le connaître (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149).

Combien de temps ai-je pour agir en garantie des vices cachés ?

Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil), sans pouvoir dépasser vingt ans à compter de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789).

Quelle différence entre vice caché et dol ?

Le vice caché engage le vendeur même de bonne foi, mais seulement pour un défaut de la chose. Le dol suppose une manœuvre, un mensonge ou une dissimulation intentionnelle d'une information déterminante (article 1137 du code civil) ; il permet de demander la nullité de la vente.

Le vendeur d'une maison qu'il a fait construire doit-il la garantie décennale ?

Oui. Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur (article 1792-1 du code civil) et répond de plein droit des dommages graves pendant dix ans à compter de la réception (articles 1792 et 1792-4-1).

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