Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'état de l'installation intérieure d'électricité fait partie du dossier de diagnostic technique que le vendeur doit annexer à la promesse ou à l'acte de vente (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation). Le diagnostiqueur doit présenter des garanties de compétence et être assuré pour sa responsabilité (article L. 271-6) : un diagnostic qui omet des anomalies visibles engage sa responsabilité envers l'acquéreur. Le vendeur, de son côté, est tenu des vices cachés ; s'il connaissait les anomalies, par exemple parce qu'un diagnostic antérieur les relevait, il ne peut pas se retrancher derrière une clause d'exclusion de garantie et doit des dommages et intérêts (articles 1643 et 1645 du code civil). L'action en garantie des vices cachés se forme dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648).
Un acquéreur fait réaliser des travaux et découvre que l'installation électrique de sa maison est très loin de ce qu'annonçait le diagnostic remis à la vente : absence de mise à la terre dans la quasi-totalité des pièces, tableau non conforme. Il retrouve ensuite un diagnostic plus ancien, établi pour les vendeurs, qui mentionnait déjà toutes ces anomalies.
Deux responsables possibles se dessinent : le diagnostiqueur qui a établi le document remis à la vente, et le vendeur qui connaissait l'état réel de l'installation.
Promesse, acte authentique, dossier de diagnostic technique annexé, et le diagnostic antérieur retrouvé : leur comparaison est le cœur du dossier.
Le rapport de l'électricien ou de l'expert qui a relevé les non-conformités doit être précis et daté. À défaut d'accord, une expertise judiciaire peut être demandée en référé avant tout procès (article 145 du code de procédure civile).
Le diagnostiqueur est tenu d'être assuré (article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation). L'acquéreur, qui n'a pas contracté avec lui, agit sur le terrain de la faute (article 1240 du code civil) ; l'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où il a connu les faits (article 2224).
Si l'installation défectueuse constitue un vice caché, le vendeur en répond (article 1641). S'il connaissait les anomalies, il doit en outre tous les dommages et intérêts (article 1645), et la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante peut constituer un dol (article 1137).
Coût de la mise en conformité, frais d'expertise, éventuelle perte de valeur : chaque poste se justifie par des devis et factures.
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil). Une expertise judiciaire demandée en référé ne doit pas faire perdre de vue ce délai.
Les travaux de mise en conformité réalisés avant tout constat contradictoire privent l'expert de la possibilité de vérifier l'état d'origine.
Cette clause ne protège que le vendeur qui ignorait les vices (article 1643 du code civil). Un diagnostic antérieur relevant les anomalies est un indice fort de sa connaissance.
C'est souvent lui qui indemnise en pratique : son identité figure en principe sur le diagnostic, et il se met en cause dès le début.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Dossier de diagnostic technique
Dossier de diagnostic technique
vices cachés et non-garantie
De la garantie des défauts de la chose vendue
Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés
Décisions ordonnant des mesures d'instruction
La responsabilité extracontractuelle en général
Du délai de droit commun et de son point de départ
La garantie des vices cachés
le dol
dommages et intérêts contractuels
Des obligations du mandataire
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