Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Lorsque l'avant-contrat indique que le prix sera payé à l'aide d'un prêt, il est conclu sous la condition suspensive de son obtention ; si elle n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité (article L. 313-41 du code de la consommation). Le vendeur ne peut s'y opposer qu'en démontrant que l'acquéreur a lui-même empêché la réalisation de la condition, par exemple en sollicitant un prêt non conforme aux caractéristiques prévues (article 1304-3 du code civil). Le séquestre, notaire ou agent immobilier, ne peut libérer les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice (article 1960).
Le scénario est classique : compromis signé avec une condition suspensive de prêt, somme versée entre les mains du notaire ou de l'agence, refus de la banque, puis refus du vendeur de donner son accord à la restitution. L'argent reste bloqué, parfois plusieurs mois.
Le droit est favorable à l'acquéreur de bonne foi, mais il lui appartient de prouver qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat et dans le délai fixé.
Montant, durée, taux maximal, délai pour déposer les demandes, délai de réalisation et modalités d'information du vendeur : la clause fixe ce que l'acquéreur devait faire et dans quel délai.
Demandes de prêt datées, conformes aux caractéristiques prévues, et attestations de refus des banques. Deux refus sur des demandes conformes constituent une base solide ; une demande portant sur un montant supérieur ou une durée plus courte que prévu fragilise la position.
Informer le vendeur et le séquestre par lettre recommandée, dans le délai prévu, en joignant les refus. Demander expressément la restitution de la somme versée.
Sans accord du vendeur, le séquestre ne peut libérer les fonds. Une mise en demeure rappelant l'article L. 313-41 du code de la consommation précède la saisine du tribunal, qui peut ordonner la restitution et, en cas de résistance abusive, allouer des dommages et intérêts. Pour une somme n'excédant pas 5 000 €, une tentative préalable de résolution amiable est en principe obligatoire.
Un prêt demandé pour un montant supérieur, sur une durée différente ou à un taux plus bas que prévu permet au vendeur de soutenir que l'acquéreur a fait échouer la condition.
Les avant-contrats prévoient souvent l'obligation d'informer le vendeur avant une date. Le silence nourrit la contestation.
Le notaire ou l'agent séquestre ne juge pas le différend : il conserve les fonds jusqu'à l'accord des parties ou la décision du juge.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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