Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur accorde au bénéficiaire le droit d'acheter pendant un délai (article 1124 du code civil) ; l'indemnité d'immobilisation rémunère cette exclusivité et reste en principe acquise au vendeur si le bénéficiaire ne lève pas l'option, sauf défaillance d'une condition suspensive. Elle doit en revanche être restituée si l'acquéreur non professionnel exerce son droit de rétractation de dix jours (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation) : le professionnel qui détient les fonds les restitue dans les vingt et un jours (article L. 271-2). Le notaire séquestre ne peut libérer les fonds qu'avec l'accord des parties ou sur décision de justice (article 1960 du code civil).
L'indemnité d'immobilisation cristallise les conflits quand la vente échoue : le vendeur qui avait immobilisé son bien la réclame, l'acquéreur qui s'est rétracté ou dont le prêt a été refusé en demande la restitution, et le notaire, séquestre, attend que l'un et l'autre s'accordent.
Côté vendeur comme côté acquéreur, la réponse se trouve dans la promesse : qui était bénéficiaire, quel délai d'option, quelles conditions suspensives, et ce qui s'est passé pendant ce délai.
Bénéficiaire, montant et modalités de versement de l'indemnité, délai d'option, conditions suspensives, sort de l'indemnité en cas de non-réalisation. Un avenant qui modifie les parties peut ouvrir un nouveau délai de rétractation.
Rétractation dans le délai légal, défaillance d'une condition suspensive, refus de lever l'option, ou carence du vendeur : chaque hypothèse emporte un sort différent pour l'indemnité.
Une lettre recommandée, avec copie au notaire, demande l'accord pour la libération des fonds ou le versement de l'indemnité, en rappelant le fondement.
Faute d'accord, le juge ordonne la restitution ou le versement de l'indemnité. En cas de résistance abusive, des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter.
Le notaire séquestre conserve les fonds tant que les parties ne s'accordent pas. Sans décision de justice, la situation peut durer.
La modification des parties ou des conditions essentielles de la promesse peut avoir des effets sur la rétractation et sur l'indemnité.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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