Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer (article 1112-1 du code civil) ; le dol, fait d'obtenir le consentement par des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante, vicie le consentement (article 1137). Des revenus locatifs présentés comme réels et qui ne le sont pas peuvent relever de ces textes, s'ils ont été déterminants. L'acquéreur peut alors demander la nullité de la vente (articles 1130 et 1131), dans les cinq ans de la découverte (article 1144), et réparation de son préjudice (article 1178). Encore faut-il savoir où en est la vente : l'acceptation d'une offre portant sur la chose et le prix peut suffire à la former (articles 1113 et 1583).
Un immeuble de rapport, un lot de garages ou un local commercial s'achète d'abord pour ses revenus. Quand l'état locatif annoncé ne correspond pas à la réalité, c'est l'équilibre même de l'opération qui est remis en cause.
La réponse dépend du stade : offre acceptée, compromis signé ou vente réitérée. Les leviers ne sont pas les mêmes avant et après l'acte.
Une offre qui comprend les éléments essentiels du contrat et qui est acceptée forme le contrat dès que l'acceptation parvient à l'offrant (articles 1114 et 1121 du code civil) ; la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix (article 1583). Il faut relire les échanges pour savoir si l'on est encore en négociation ou déjà engagé.
Annonce, état locatif remis, courriels du vendeur ou de l'agent, baux, quittances, relevés : il faut comparer précisément ce qui a été annoncé et la réalité.
L'acquéreur reprend les baux qui ont date certaine (article 1743 du code civil) : il doit connaître leurs conditions exactes avant de signer, ou mesurer ce qui lui a été caché.
Avant l'acte, une renégociation du prix ou une condition liée à l'état locatif peut être exigée ; après, une mise en demeure motivée précède l'action.
L'action en nullité pour dol ou erreur se prescrit par cinq ans à compter de la découverte (articles 1144 et 2224 du code civil).
Une fois engagé, l'acquéreur ne peut plus librement se dédire : la renégociation se fait avant, avec des pièces.
Le délai de dix jours ne vaut que pour l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation par un non-professionnel (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation) : il ne s'applique pas à des garages ou des locaux non habitables.
Le devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur (article 1112-1) ; des loyers présentés comme effectivement perçus sont en revanche des faits vérifiables.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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