Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le contrat de réservation d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement s'accompagne d'un dépôt de garantie versé sur un compte spécial, indisponible jusqu'à la vente (article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation). Il est plafonné à 5 % du prix si la vente doit intervenir dans l'année, à 2 % si elle doit intervenir dans les deux ans (article R. 261-28). Il est restitué sans retenue ni pénalité notamment si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat, si le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, si le prêt n'est pas obtenu, ou si un équipement prévu n'est pas réalisé, ou si la consistance ou la qualité des ouvrages subit une réduction de valeur supérieure à 10 % (article R. 261-31). Le projet d'acte doit être notifié un mois au moins avant la signature (article R. 261-30).
Signer un contrat de réservation ne vaut pas achat : c'est un engagement du promoteur de réserver le logement, contre un dépôt. Quand les délais glissent, permis de construire retardé, livraison repoussée, acte authentique toujours pas signé à la date prévue, le réservataire se demande s'il peut reprendre sa liberté et son argent.
Le droit est précis : les cas de restitution sont énumérés par les textes, et le délai prévu au contrat pour la signature de la vente est décisif.
Date ou délai prévu pour la signature de l'acte de vente, prix prévisionnel et modalités de révision, date prévisionnelle de livraison, prêts envisagés, équipements et prestations annoncés. Chaque écart se mesure à ces mentions.
Vente non conclue du fait du vendeur dans le délai prévu, prix excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel, prêt non obtenu ou inférieur de 10 % aux prévisions, équipement prévu non réalisé, réduction de valeur de plus de 10 % de la consistance ou de la qualité des ouvrages. Un report important de la livraison peut aussi modifier les données essentielles du projet.
Adressée au réservant, elle vise le cas de restitution applicable et demande le remboursement du dépôt. Dans les cas prévus par l'article R. 261-31, la demande est notifiée au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec avis de réception, et le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande.
Une mise en demeure, puis une action en restitution, permettent de récupérer le dépôt et, le cas échéant, d'obtenir des dommages et intérêts.
Le projet d'acte doit être notifié un mois avant la signature. C'est le moment de comparer prix, prestations et délais au contrat de réservation.
Une demande de restitution se fait par écrit, en visant le texte applicable.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article
