Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les constructeurs sont responsables de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du code civil) : l'acheteur d'une maison récente bénéficie donc de la garantie décennale. Elle prend fin dix ans après la réception des travaux (article 1792-4-1), et une demande en justice, même en référé, interrompt ce délai (article 2241). L'assurance dommages-ouvrage, souscrite pour le compte des propriétaires successifs, préfinance la réparation des dommages de nature décennale : l'assureur doit se prononcer dans les soixante jours de la déclaration de sinistre (article L. 242-1 du code des assurances).
Un garage qui s'inonde, un regard qui refoule à chaque forte pluie, des fissures : quelques années après l'achat d'une maison récente, des désordres apparaissent, et l'acheteur ne sait pas vers qui se tourner, puisqu'il n'a pas lui-même traité avec les constructeurs.
Tout dépend de la date de réception des travaux, qui figure dans l'acte de vente ou ses annexes : c'est elle qui fixe la fin de la garantie décennale, et elle approche souvent plus vite qu'on ne le croit.
Le procès-verbal de réception, ou sa date mentionnée dans l'acte de vente, fait courir le délai de dix ans de la garantie décennale (article 1792-4-1 du code civil). C'est la première date à vérifier.
Constructeur de la maison, entreprises intervenues hors du contrat principal (terrassement, voirie et réseaux, assainissement), maître d'œuvre : chacun est réputé constructeur pour ses travaux (article 1792-1) et doit être assuré. L'acte de vente comporte en principe les attestations d'assurance.
L'assureur doit notifier sa position dans les soixante jours de la déclaration, puis présenter une offre dans les quatre-vingt-dix jours s'il accepte la garantie (article L. 242-1 du code des assurances). Un refus doit être examiné de près : il porte souvent sur le périmètre de l'opération assurée.
Constat, photographies datées lors des épisodes pluvieux, rapport d'expert : il faut établir que le désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination ou compromet sa solidité.
Une déclaration de sinistre n'interrompt pas le délai de la garantie décennale à l'égard des constructeurs ; une demande en justice, même en référé, par exemple une demande d'expertise, l'interrompt (article 2241 du code civil).
Les échanges avec l'assurance dommages-ouvrage ne suspendent pas la garantie décennale due par les constructeurs. Près de l'échéance des dix ans, une assignation en référé-expertise met les droits à l'abri.
Lorsque certains travaux n'ont pas été réalisés par le constructeur principal, c'est l'entreprise qui les a exécutés, et son assureur, qu'il faut mettre en cause. Il faut reconstituer qui a fait quoi.
La garantie décennale ne couvre que les dommages graves : atteinte à la solidité ou impropriété à la destination. Une inondation récurrente d'un local ou un refoulement d'eaux usées peut en relever ; une simple imperfection non.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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