Aussi appelé : déplafonnement, loyer déplafonné
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le déplafonnement est le mécanisme par lequel le loyer d'un bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative réelle du local, et non dans la seule limite de la variation de l'indice (ILC ou ILAT).
Le principe, au renouvellement, est le plafonnement : la hausse du loyer est bornée par la variation de l'indice depuis le bail précédent. Le déplafonnement est l'exception, prévue par l'article L145-34 du code de commerce.
Il suppose l'une des situations que ce texte détermine : une modification notable des facteurs locaux de commercialité, un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou un bail de neuf ans poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans. Dans ce dernier cas, la Cour de cassation juge que le loyer est fixé à la valeur locative sans bénéficier de l'étalement de la hausse.
C'est là que se joue l'écart de loyer le plus important, souvent bien au-dessus du loyer plafonné. La position se prépare avant le renouvellement, par un mémoire documenté, et non une fois la demande adverse reçue.
Un bail commercial de neuf ans s'est poursuivi par tacite prolongation pendant treize ans. Au renouvellement, le bailleur demande un loyer à la valeur locative, bien au-dessus du loyer indexé. Le locataire prépare un mémoire sur la valeur locative réelle pour discuter le montant.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
La valeur locative du bail commercial
Le bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans est déplafonné, mais sans l'étalement de la hausse
La modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer
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