La révision triennale du loyer commercial · Code de commerce
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Version en vigueur (dernière modification : LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article L145-38 ouvre, tous les trois ans au moins, une demande de révision du loyer. La variation du loyer révisé est en principe plafonnée à celle de l'indice trimestriel (ILC ou ILAT) intervenue depuis la dernière fixation ; ce plafond peut être écarté en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La révision triennale permet d'ajuster le loyer en cours de bail, sans attendre le renouvellement, une fois écoulé un délai de trois ans.
La hausse (ou la baisse) est en principe contenue dans la limite de la variation de l'indice depuis la dernière fixation : c'est le plafonnement de la révision.
Le plafond peut céder si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a fait varier la valeur locative de plus de 10 % : le loyer est alors rapproché de la valeur locative, dans une progression annuelle encadrée.
La révision triennale est souvent sous-utilisée par les bailleurs et redoutée à tort par les preneurs. La vraie question est toujours la même : la valeur locative a-t-elle bougé, et de combien ? Je pars des facteurs de commercialité et de l'indice pour dire si une révision a un intérêt réel — ou si elle ne rapportera qu'un procès.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Faculté de réviser le loyer commercial tous les trois ans ; la hausse est en principe plafonnée à la variation de l'indice, sauf modification de la commercialité.
Valeur de référence du loyer commercial au renouvellement ou à la révision, fixée selon le local, la destination, les obligations, la commercialité et le voisinage.
Élément d'appréciation de la valeur locative d'un bail commercial : leur modification notable, favorable à l'activité, ouvre le déplafonnement du loyer renouvelé.
La valeur locative du bail commercial
Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« Une hausse de loyer importante doit enfin reposer sur une révision ou un renouvellement réguliers, en principe plafonnés à la variation de l'indice (articles L. 145-34 et L. 145-38). »
« La révision triennale (article L145-38 du code de commerce) permet à chaque partie de demander, au moins tous les trois ans, un ajustement du loyer commercial à la valeur locative. »
« Prévue par l'article L145-38 du code de commerce, la révision peut être demandée après un délai d'au moins trois ans depuis l'entrée en jouissance ou la dernière fixation. »
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminSans attendre le renouvellement, chaque partie peut demander une révision du loyer commercial tous les trois ans. Une fiche claire sur la révision triennale, le plafonnement à l'indice et les cas où le plafond saute.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminLe loyer d'un bail commercial grimpe chaque année, tout seul ? C'est la clause d'échelle mobile. Une fiche claire sur l'indexation du loyer, les indices utilisés et les cas où la clause est neutralisée par les juges.
Lire l'article
