Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le recouvrement d'un loyer impayé commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice. Si la dette n'est pas régularisée dans le délai que cet acte ouvre, le tribunal peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion — ou accorder au locataire des délais de paiement, auquel cas la résiliation est suspendue tant qu'il les respecte.
Un impayé de loyer se règle rarement en attendant. La dette s'accumule, la capacité du locataire à la rembourser diminue, et la procédure qui aurait pu porter sur deux mois de retard en couvre bientôt dix.
La marche à suivre est encadrée : elle suppose un acte préalable, un délai, puis une décision de justice. Aucune de ces étapes ne peut être sautée, et le bailleur qui tente de les contourner s'expose à voir sa propre responsabilité engagée.
La présence et la rédaction de la clause résolutoire conditionnent toute la suite. Sans clause, la résiliation doit être demandée au juge, qui apprécie la gravité du manquement — la procédure et les délais ne sont pas les mêmes.
C'est l'acte qui ouvre la procédure, délivré par un commissaire de justice et visant la clause résolutoire. Le délai qu'il laisse au locataire pour régulariser dépend du type de bail et des textes applicables à sa date : il se vérifie au cas par cas, jamais de mémoire.
Une garantie loyers impayés ou une protection juridique se déclare dans un délai contractuel court, souvent bien avant la fin de la procédure. Une déclaration tardive suffit à faire perdre la garantie.
Passé le délai du commandement sans régularisation, le juge est saisi pour faire constater la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des sommes dues et ordonner son expulsion.
Le tribunal peut échelonner la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté. Une demande construite, chiffrée et documentée pèse sur cette appréciation.
C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Chaque mois de retard supplémentaire réduit les chances de recouvrement et allonge d'autant la procédure.
Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires du locataire : ces mesures sont interdites, quelle que soit l'ampleur de la dette. Elles exposent le bailleur à des sanctions et ruinent sa position devant le juge.
Beaucoup de bailleurs découvrent après coup qu'ils disposaient d'une protection juridique, dans leur contrat d'habitation ou leur carte bancaire, dont le délai de déclaration était dépassé.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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