Clause résolutoire : le juge doit examiner l'exception d'inexécution du preneur
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 24-15.820 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que le juge saisi d'une demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers doit examiner le bien-fondé de l'exception d'inexécution opposée par le preneur, peu important que celui-ci n'ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il déboute la société SCGR de sa demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Cayenne du 17 août 2022, et que, confirmant le jugement, il déclare irrecevables les demandes formées au titre de l'exécution forcée de la saisie et invite la société SCGR à saisir le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne, seul compétent pour ses demandes, l'arrêt rendu entre les parties, le 26 février 2024, par la cour d'appel de Cayenne ;
Remet, sauf sur ces points, les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée ;
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
Le locataire confronté à un bailleur défaillant peut opposer l'exception d'inexécution à la demande de résiliation, loyer par loyer.
L'absence de demande de délais dans le mois du commandement ne prive pas le preneur de ce moyen de défense.
La cour d'appel qui constate l'acquisition de la clause sans examiner cette exception prive sa décision de base légale (articles 1219 et 1220 du code civil, L145-41 du code de commerce).
Le commentaire de Marie-Pauline
On présente souvent la clause résolutoire comme un couperet automatique. Cet arrêt rappelle qu'elle ne l'est pas : face à un bailleur qui n'exécute pas ses propres obligations, le locataire peut opposer l'exception d'inexécution, et le juge doit l'examiner avant de prononcer la résiliation. Je documente donc les manquements du bailleur dès la réception du commandement.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
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Analyses
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