Aussi appelé : clause d'indexation, indexation du loyer
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La clause d'échelle mobile fait varier automatiquement le loyer selon l'évolution d'un indice ; elle est licite si l'indice est en rapport avec l'activité ou l'objet du contrat, mais ne peut faire varier le loyer à la hausse seulement.
L'indexation repose sur un indice légalement admis — en matière de baux commerciaux, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La Cour de cassation répute non écrite la clause qui fausse le jeu de l'indexation, notamment celle qui exclut la réciprocité en ne permettant qu'une variation à la hausse : l'indexation doit pouvoir jouer dans les deux sens.
Distincte de la révision triennale et du déplafonnement, la clause d'échelle mobile produit ses effets de plein droit, sans demande, à la date convenue.
Une clause d'indexation mal rédigée peut être neutralisée en entier : j'examine toujours si elle joue dans les deux sens et si l'indice est régulier. Pour un preneur, c'est parfois plusieurs années de hausses de loyer qui tombent ; pour un bailleur, l'enjeu est de sécuriser la rédaction.
Le bail d'une boutique prévoit une indexation annuelle du loyer sur l'indice des loyers commerciaux, mais uniquement à la hausse. Le locataire conteste cette clause : faute de réciprocité, elle peut être réputée non écrite. Les hausses appliquées sur son fondement sont alors remises en cause.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Clause d'indexation réputée non écrite : action imprescriptible, restitution limitée à cinq ans
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