Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les charges du bail commercial sont les dépenses, impôts et taxes que le bail met à la charge du locataire ; depuis la loi Pinel, elles doivent figurer dans un inventaire précis et limitatif, et certaines ne peuvent plus lui être imputées.
L'article L145-40-2 du code de commerce impose au bail de lister limitativement les charges refacturées au locataire, et prévoit un état récapitulatif annuel ainsi que la communication des justificatifs sur demande.
Certaines charges ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Ce qui n'est pas prévu à l'inventaire n'est pas dû.
C'est un poste où beaucoup se paie par habitude, sans base. Confronter la clause du bail à l'inventaire légal fait souvent tomber une partie des sommes réclamées ; et le bailleur doit transmettre les justificatifs, pas seulement les tenir à disposition.
Un locataire commercial reçoit chaque année une facture de « charges diverses ». Il compare les postes avec l'inventaire annexé à son bail et demande les justificatifs. Les frais de réfection complète de la toiture, une grosse réparation de l'article 606 du code civil, ne peuvent pas lui être refacturés.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
L'inventaire des charges du bail commercial et la communication des justificatifs
Le bailleur commercial doit transmettre les justificatifs de charges, pas seulement les tenir à disposition
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