La distinction entre grosses réparations et réparations d'entretien · Code civil
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Version en vigueur (dernière modification : Loi 1804-01-30). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article 606 du code civil énumère les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont des réparations d'entretien.
La distinction est structurante : les grosses réparations touchent la structure et la solidité du bâtiment, l'entretien vise le maintien en bon état courant.
En bail commercial, elle commande la répartition des travaux entre bailleur et preneur : les grosses réparations pèsent en principe sur le bailleur, sous réserve des clauses du bail et de l'encadrement issu de la loi Pinel.
La qualification d'un désordre en grosse réparation ou en entretien est un enjeu fréquent de litige, tranché au regard de la nature réelle des travaux.
L'article 606 est le point de départ de toute discussion sur les travaux : qui paie quoi ? Les baux transfèrent beaucoup de charges au preneur, mais la loi Pinel a rééquilibré la répartition. Je pars toujours de la qualification — grosse réparation ou entretien — avant de lire les clauses du bail.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Les travaux les plus lourds affectant la structure de l'immeuble (article 606 du code civil), qui pèsent en principe sur le bailleur.
Clause prévoyant qu'en fin de bail, les travaux et aménagements réalisés par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité.
L'inventaire des charges du bail commercial et la communication des justificatifs
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« Une fiche claire sur la distinction de l'article 606 du code civil, la répartition bailleur/preneur et l'encadrement issu de la loi Pinel. »
« Ce qui n'y figure pas n'est pas dû, et certaines dépenses — notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil — ne peuvent pas être mises à votre charge. »
« … est d'interprétation stricte : une stipulation générale mettant « toutes les réparations » à la charge du locataire ne lui transfère pas les grosses réparations de l'article 606 du code civil, faute de les viser expressément. »
« … : le bail doit lister limitativement ce qui est refacturé au locataire, et un décret exclut certaines charges de toute imputation, notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil. »
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; »
« Les grosses réparations, au sens de l'article 606 du code civil, sont les travaux touchant la structure et le clos-couvert de l'immeuble — gros murs, voûtes, poutres, couvertures, murs de soutènement —, par opposition aux réparations … »
« Certaines charges ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil. »
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
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