Aussi appelé : exceptio non adimpleti contractus
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'exception d'inexécution autorise une partie à suspendre l'exécution de son obligation tant que l'autre n'exécute pas la sienne ; en matière de bail, le preneur peut ainsi, sous conditions, retenir tout ou partie du loyer face à un manquement du bailleur.
Prévue par les articles 1219 et 1220 du code civil, l'exception d'inexécution est un mécanisme de justice privée : on refuse d'exécuter face à un cocontractant défaillant, à proportion de la gravité du manquement.
Appliquée au bail, elle permet au preneur de suspendre tout ou partie du loyer lorsque le bailleur manque à ses obligations (délivrance, entretien, jouissance paisible). Le recours reste risqué : mal calibré, il expose lui-même à la résiliation.
La Cour de cassation juge que le juge saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés doit examiner l'exception d'inexécution opposée par le preneur, même si celui-ci n'a pas demandé de délais dans le mois du commandement.
Un locataire confronté à un bailleur défaillant n'est pas désarmé face à un commandement de payer : il peut opposer l'exception d'inexécution, et le juge doit l'examiner avant de constater la résiliation. Encore faut-il l'invoquer, la proportionner au manquement, et documenter les défaillances du bailleur dès le départ.
Un restaurateur ne peut plus exploiter sa salle, rendue inutilisable par d'importantes infiltrations que le bailleur ne répare pas. Il suspend une partie de ses loyers, à proportion du trouble. Assigné après un commandement de payer, il oppose l'exception d'inexécution, que le juge doit examiner avant de constater la résiliation.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
La clause résolutoire du bail commercial et le commandement de payer
Clause résolutoire : le juge doit examiner l'exception d'inexécution du preneur
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