La clause résolutoire du bail commercial et le commandement de payer · Code de commerce
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Version en vigueur (dernière modification : LOI n°2026-403 du 26 mai 2026 - art. 63). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
La clause résolutoire d'un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité ; le juge peut, en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée.
Pas de résiliation automatique sans commandement préalable : celui-ci doit mentionner le délai d'un mois, à peine de nullité.
Le juge conserve un pouvoir de modération : saisi dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil, il peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause ; si le locataire s'acquitte dans les conditions fixées, la clause ne joue pas.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a ajouté des conditions : le locataire doit être en capacité de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces conditions s'appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de cette loi.
Le commandement est un acte à lire à la loupe : une mention manquante le vide de tout effet. Et l'acquisition de la clause n'est jamais aussi automatique qu'un bailleur l'espère : le juge peut accorder des délais et, depuis un arrêt de mars 2026, il doit même examiner l'exception d'inexécution que le preneur oppose, quand bien même celui-ci n'aurait pas demandé de délais dans le mois.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
La stipulation qui permet la résiliation de plein droit d'un bail. Sa présence, ou son absence, change toute la procédure.
Moyen de défense permettant de suspendre sa propre obligation tant que l'autre n'exécute pas la sienne ; opposable à une demande de résiliation.
L'acte de commissaire de justice qui ouvre la procédure de recouvrement et fait courir le délai de régularisation du locataire.
Clause résolutoire : le juge doit examiner l'exception d'inexécution du preneur
Clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois : réputée non écrite
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« Le juge peut accorder des délais et suspendre ses effets, mais, selon l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ces délais sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette et à la reprise du versement … »
« La clause résolutoire d'un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer (ou de respecter la clause) resté infructueux (article L145-41 du code de commerce). »
« Mais elle est strictement encadrée par l'article L145-41 du code de commerce : »
« Pour un bail commercial, l'article L. 145-41 du code de commerce pose une condition comparable depuis la loi du 26 mai 2026. »
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