Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce : une telle clause, quelle qu'en soit la forme, est réputée non écrite (article L. 145-16 du code de commerce). Le bail peut en revanche encadrer la cession, par des conditions de forme ou l'intervention du bailleur à l'acte, qui doivent être respectées ; un désaccord persistant se tranche devant le juge. Le cédant qui garantit son repreneur ne peut être appelé que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2). Un congé déjà donné change la donne : le locataire ne peut quitter les lieux avant l'échéance qu'à l'expiration d'une période triennale, avec un préavis de six mois (article L. 145-4), et une fois le bail terminé, il n'y a plus de bail à céder.
Un commerçant qui vend son activité cède en général, avec son fonds, le bail qui permet de l'exploiter : c'est souvent l'essentiel de sa valeur. Lorsque le bailleur s'y oppose, la vente peut se retrouver bloquée au moment où le repreneur est prêt à signer.
Il faut alors relire le bail, distinguer ce que le bailleur peut exiger de ce qu'il ne peut pas interdire, et articuler la cession avec un éventuel congé déjà délivré.
Une clause qui interdit de céder le bail à l'acquéreur du fonds est réputée non écrite (article L. 145-16 du code de commerce). Les conditions de forme, comme l'intervention du bailleur à l'acte ou une notification préalable, doivent en revanche être respectées.
La protection vise la cession du bail avec le fonds de commerce. Une cession du seul droit au bail, sans le fonds, peut être restreinte ou soumise à l'accord du bailleur par le contrat.
Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4). Si le congé prend effet avant la cession, le bail prend fin et ne peut plus être cédé : il faut choisir la voie et le calendrier.
Si l'acte prévoit que le cédant garantit le paiement des loyers par le repreneur, le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2), et doit informer le cédant de tout impayé dans le mois (article L. 145-16-1).
Lorsque le bailleur oppose un refus que le bail ne lui permet pas, ou fait obstacle à l'accomplissement des formalités, la question se tranche devant le tribunal judiciaire, avant que le repreneur ne se désiste.
Une cession irrégulière en la forme peut être inopposable au bailleur et exposer le bail à la résiliation. Les conditions prévues par le contrat se respectent, même lorsque le refus du bailleur est contestable.
Un congé donné pour une échéance triennale met fin au bail à cette date : si la cession n'est pas signée avant, il n'y a plus de bail à transmettre au repreneur.
La clause d'interdiction n'est réputée non écrite que pour la cession à l'acquéreur du fonds de commerce ou de l'entreprise (article L. 145-16).
Une clause de garantie du cédant engage le vendeur pendant trois ans : son étendue se négocie avec le repreneur et le bailleur au moment de la cession.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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