Bail commercial et procédure collective du locataire : ce que le bailleur peut (et ne peut plus) faire

Un locataire est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation. Le bailleur, inquiet pour ses loyers, a un réflexe naturel : jouer la clause résolutoire, délivrer un commandement, reprendre le local. En matière de procédure collective, ces réflexes se heurtent à des règles impératives. C'est tout l'objet du bail et procédure collective.

L'ouverture de la procédure ne résilie pas le bail

Premier principe : l'ouverture d'une procédure collective n'entraîne pas la résiliation du bail de plein droit. Mieux, les clauses résolutoires qui joueraient du seul fait de la procédure sont neutralisées : le bailleur ne peut pas se saisir de l'ouverture pour reprendre les lieux.

L'objectif de la loi est clair : préserver, autant que possible, l'outil d'exploitation de l'entreprise en difficulté — et le bail en est souvent le cœur.

Le défaut d'exploitation ne suffit pas

L'article L622-14 du code de commerce va plus loin : malgré toute clause contraire, le défaut d'exploitation d'un ou plusieurs locaux pendant la période d'observation n'entraîne pas la résiliation du bail.

Or beaucoup de baux prévoient une clause d'exploitation continue, dont la violation ouvrirait la résiliation. Face à une procédure collective, cette clause est paralysée pendant la période d'observation. Le bailleur qui l'ignorerait s'exposerait à voir son action rejetée.

L'option de l'administrateur

Le sort du bail dépend largement d'une décision : l'administrateur (ou le débiteur, selon la procédure) dispose d'une option sur les contrats en cours. Il peut :

• continuer le bail, lorsqu'il est utile à la poursuite de l'activité ;
• y renoncer, ce qui ouvre alors la voie à la résiliation.

C'est donc cette décision, et non la seule volonté du bailleur, qui commande la continuation ou la fin du bail.

Les droits que le bailleur conserve

Le bailleur n'est pas démuni pour autant. Il conserve des droits, notamment pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, et peut agir — mais en respectant la discipline de la procédure collective : déclaration de créance pour les loyers antérieurs, formes et délais propres à l'insolvabilité. C'est là que les erreurs se paient.

Ce que je vérifie

• La nature et le stade de la procédure (sauvegarde, redressement, liquidation ; période d'observation ou non).
• La décision de l'administrateur sur la continuation du bail.
• Les clauses du bail neutralisées par la procédure (résolutoire du fait de la procédure, exploitation continue).
• La discipline procédurale : déclaration de créance, distinction loyers antérieurs / postérieurs.

En résumé

Quand le locataire tombe en procédure collective, le bailleur doit changer de logiciel : l'ouverture ne résilie pas le bail, la clause résolutoire pour non-exploitation est neutralisée, et c'est l'administrateur qui décide de continuer ou non. Faire valoir ses droits, oui — mais dans le respect strict des règles de l'insolvabilité.