Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans (article 1343-5 du code civil). Le locataire qui a cessé de payer en raison de défauts d'étanchéité ne peut invoquer l'exception d'inexécution que si le manquement du bailleur est suffisamment grave (article 1219) : en pratique, si les locaux sont devenus impropres à leur usage. Le bailleur doit entretenir les lieux et y faire les réparations autres que locatives (articles 1719 et 1720), ce qui fonde une demande reconventionnelle de travaux et d'indemnisation.
Le bail professionnel, conclu pour l'exercice d'une activité libérale, n'obéit ni au statut des baux commerciaux ni à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation : c'est le contrat et le droit commun du louage qui s'appliquent pour l'essentiel.
Bloquer les loyers pour obtenir des travaux est une réaction compréhensible, mais risquée. Face au commandement de payer, l'urgence est de reprendre la main : payer ce qui peut l'être, demander des délais, et faire valoir les manquements du bailleur.
Montant réclamé, délai imparti, clause résolutoire visée et ses conditions. Le délai qui court détermine l'urgence de la saisine du juge.
Même partiel, un paiement régulier démontre la bonne foi et pèse dans la demande de délais.
Le juge peut échelonner la dette sur deux ans au plus et suspendre les procédures d'exécution. La demande se forme avant que la résiliation soit acquise, ou en défense à l'action du bailleur.
Courriers de signalement depuis plusieurs années, constat des infiltrations, expertise : ces éléments fondent une demande de travaux sous astreinte et d'indemnisation du trouble de jouissance, qui peut se compenser avec la dette.
L'exception d'inexécution est appréciée strictement ; un impayé total, même motivé, expose à la résiliation.
Elles visent les locaux d'habitation. Pour des locaux professionnels, c'est l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur qui est en jeu.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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