Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Face à des charges impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut engager le recouvrement après mise en demeure. En cas de non-paiement d'une provision du budget prévisionnel à sa date d'exigibilité, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse. Le recouvrement passe ensuite par une injonction de payer ou une assignation devant le tribunal judiciaire.
Les charges impayées pèsent sur toute la copropriété : la trésorerie manque, et les autres copropriétaires avancent de fait les sommes dues. Agir vite protège la collectivité.
La loi offre au syndicat des outils efficaces, mais formalistes : chaque étape (mise en demeure, exigibilité, action) doit être respectée.
Le syndic établit le décompte des sommes dues et adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant, point de départ des mesures de recouvrement.
Après mise en demeure restée infructueuse, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent exigibles, ce qui permet de recouvrer l'ensemble en une fois.
Injonction de payer pour une créance certaine, ou assignation au fond en cas de contestation, devant le tribunal judiciaire.
Le syndicat bénéficie de sûretés pour recouvrer sa créance, notamment lors de la vente du lot du débiteur.
Plus l'impayé dure, plus le recouvrement est difficile et plus la copropriété se fragilise. La réactivité du syndic est déterminante.
L'exigibilité anticipée des provisions suppose une mise en demeure régulière et un délai respecté : une erreur de forme fait perdre cet avantage.
C'est le syndicat des copropriétaires, personne morale, qui est créancier et agit — le syndic n'est que son mandataire.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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