Une clause de répartition des charges non conforme est réputée non écrite, et le juge refait la répartition
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 22-22.036 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que la clause du règlement de copropriété qui répartit les charges de manière non conforme aux dispositions d'ordre public n'est pas annulée mais réputée non écrite, et qu'il appartient alors au juge de procéder lui-même à une nouvelle répartition, en fixant toutes les modalités que le respect de ces dispositions impose.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
La sanction n'est pas la nullité mais le réputé non écrit : la clause est écartée sans condition de délai, l'action n'étant pas enfermée dans la prescription des actions en nullité.
Le juge ne se contente pas d'écarter la clause : il refait la répartition, ce qui évite de renvoyer les copropriétaires devant une assemblée qui pourrait ne jamais trancher.
Une clé de répartition ancienne et jamais contestée n'est donc pas à l'abri : sa conformité aux règles d'ordre public prime sur son ancienneté.
Le commentaire de Marie-Pauline
Beaucoup de copropriétaires vivent avec une répartition des charges qu'ils jugent injuste, en pensant qu'il est trop tard pour la remettre en cause. Cet arrêt rappelle le contraire : une clause non conforme est réputée non écrite, sans délai, et le juge peut refaire les comptes. C'est un levier que j'examine dès qu'une clé de répartition paraît anormale.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
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Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
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