Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale, même sur ses parties privatives, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de celles-ci n'en sont pas altérées de manière durable (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Il a droit, en contrepartie, à une indemnité s'il subit un préjudice. Le syndic, chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée, peut mettre en demeure le propriétaire de l'équipement en cause, puis demander en référé qu'il soit condamné à déposer ou laisser déposer l'équipement, au besoin sous astreinte.
Le cas est courant : une réfection de toiture est votée, mais elle suppose la dépose temporaire d'une gaine d'extraction appartenant au local commercial du rez-de-chaussée. Son propriétaire, ou son locataire, ne répond pas, et le chantier ne peut commencer.
Le blocage n'est pas une fatalité : la loi oblige le copropriétaire à laisser faire les travaux collectifs régulièrement votés, et le juge des référés peut l'y contraindre rapidement.
Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être définitif ou, à tout le moins, non contesté sur ce point. Le règlement de copropriété et les autorisations passées disent si la conduite a été installée régulièrement sur les parties communes.
Le courrier rappelle la décision, le calendrier des travaux et l'obligation de laisser faire, fixe un délai pour déposer ou laisser déposer l'équipement et pour le remettre en place après travaux, et rappelle le droit à indemnité en cas de préjudice. Le locataire commercial qui exploite l'équipement doit aussi être informé.
Faute de réponse, le syndicat des copropriétaires peut demander en référé que soit ordonnée la dépose ou l'accès nécessaire, sous astreinte, pour faire cesser l'obstacle mis à l'exécution d'une décision régulière.
Un protocole technique, établi avec l'entreprise, fixe la durée de la dépose et les conditions de repose. Le préjudice éventuel du copropriétaire concerné, trouble de jouissance ou dégradations, est à la charge du syndicat.
La dépose forcée sans accord ni décision de justice expose le syndicat à une action pour voie de fait et à des dommages et intérêts.
Une toiture qui fuit aggrave les désordres. Le référé est conçu pour ce type d'urgence.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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