Travaux d'un copropriétaire sur les parties communes : une action personnelle, non trentenaire
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 24-20.769
La solution
La Cour de cassation juge que la réalisation, par un copropriétaire, d'une trémie entre ses lots et de trous d'aération en façade, si elle porte atteinte aux parties communes, ne s'analyse pas en une appropriation de celles-ci ; l'action du syndicat en remise en état est une action personnelle qui se prescrivait par dix ans en application de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, et non une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
La distinction est décisive : une simple atteinte aux parties communes n'est pas une appropriation, ce qui change le régime de prescription applicable.
Dans cette affaire, les travaux dataient de 1993 : la Cour applique l'article 42, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN, qui fixait un délai de dix ans, et non la prescription trentenaire des actions réelles (article 2227 du code civil).
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 42, alinéa 1er, renvoie à l'article 2224 du code civil : l'action personnelle se prescrit désormais par cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits. Lorsqu'un délai de dix ans courait encore à l'entrée en vigueur de cette loi, le délai de cinq ans court à compter de celle-ci, sans que la durée totale puisse excéder dix ans (article 2222 du code civil).
Le commentaire de Marie-Pauline
La frontière entre « atteinte » et « appropriation » n'est pas théorique : elle écarte la prescription trentenaire au profit du délai des actions personnelles, aujourd'hui de cinq ans. Pour un syndicat, c'est un piège — on croit disposer de trente ans, et l'action est en réalité prescrite depuis longtemps. Dès qu'un copropriétaire touche aux parties communes, je conseille d'agir sans attendre, en qualifiant précisément la nature de l'atteinte.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
À lire avec cette décision
Les textes appliqués
Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
Où cette décision est citée sur le site
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