Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire doit user paisiblement des lieux (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Après une mise en demeure dûment motivée, le propriétaire doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés aux voisins par ses occupants (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il peut demander au juge la résiliation du bail pour manquement grave, ou donner congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance, avec un préavis de six mois (article 15). Les voisins victimes peuvent agir contre l'auteur du trouble, responsable de plein droit d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (article 1253 du code civil), et mettre en demeure le bailleur d'agir.
Bruits nocturnes, disputes, odeurs : un seul occupant peut dégrader la vie d'un immeuble entier. Le voisin excédé ne sait pas toujours contre qui agir, et le bailleur, même de bonne volonté, découvre qu'il ne peut pas mettre fin au bail du jour au lendemain.
Les deux démarches se complètent : la preuve recueillie par les voisins nourrit l'action du bailleur, et l'inaction du bailleur engage sa propre responsabilité.
Main courante ou plainte, procès-verbaux de police, attestations de plusieurs voisins, constat de commissaire de justice, enregistrements datés, courriers du syndic. La répétition et la durée des troubles font leur anormalité.
Le voisin adresse au bailleur une mise en demeure motivée de faire cesser les troubles. Le bailleur adresse à son locataire une mise en demeure de respecter son obligation d'usage paisible.
Demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement grave, ou congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance du bail, six mois au moins avant. Une clause résolutoire ne joue pour des troubles que dans les conditions strictes prévues par la loi.
Contre l'auteur des troubles sur le fondement du trouble anormal de voisinage, et contre le bailleur qui, mis en demeure, n'a rien fait. Le juge peut ordonner la cessation du trouble et allouer des dommages et intérêts.
Un congé pour motif légitime ou une résiliation se jugent sur des preuves accumulées et datées.
Couper l'électricité ou changer les serrures pour faire partir un locataire est interdit et exposerait le bailleur à une condamnation.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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