Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur doit remettre un logement décent et l'entretenir. Si le logement ne l'est pas, le locataire peut en demander la mise en conformité ; à défaut d'accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui détermine les travaux et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à leur exécution, selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne faut jamais cesser de payer de sa propre initiative : c'est le juge qui décide.
Moisissures, infiltrations, canalisations bouchées, chauffage défaillant : ce sont des manquements à l'obligation de délivrer un logement décent et de l'entretenir, posée par l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ces règles valent pour un bailleur privé comme pour un bailleur social. Lorsque plusieurs locataires d'un même immeuble subissent les mêmes désordres, ils ont intérêt à agir ensemble : les constats se mutualisent et le poids du dossier change.
Photos datées, attestations, certificats médicaux si la santé est atteinte, rapport d'un service d'hygiène de la mairie ou constat d'un commissaire de justice. La preuve du désordre précède toute demande.
Une lettre recommandée décrit les désordres, rappelle l'obligation de délivrer un logement décent et demande les travaux dans un délai précis. C'est le point de départ du délai de deux mois.
Lorsque la non-décence est constatée, l'allocation logement est conservée par l'organisme payeur pendant que le bailleur met le logement en conformité ; le locataire ne paie alors que le loyer diminué de l'allocation, sans risque de résiliation pour ce motif.
Le juge des contentieux de la protection fixe les travaux, leur délai, et peut réduire le loyer ou suspendre son paiement. Il peut aussi allouer des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et les préjudices subis.
C'est le piège le plus courant : le locataire qui suspend seul son loyer s'expose à un commandement de payer et à la résiliation de son bail. La suspension ou la consignation se demandent au juge.
Sans écrit recommandé, il est difficile de prouver que le bailleur a été prévenu, et depuis quand. Les tickets de réclamation se complètent d'une mise en demeure.
Une association de locataires peut accompagner les démarches ; les procédures restent individuelles, mais des dossiers coordonnés, avec des constats communs, pèsent davantage.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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