Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les résidences de coliving louées chambre par chambre comme résidence principale relèvent en principe de la colocation à baux multiples : chaque bail respecte la loi du 6 juillet 1989, chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, et la décence s'apprécie sur l'ensemble du logement (article 8-1). Les charges sont soit des provisions régularisées sur justification, soit un forfait qui ne peut être manifestement disproportionné (articles 8-1 et 23). L'absence de permis de louer expose le bailleur à une amende, mais reste sans effet sur le bail des locataires (articles L. 635-7 et L. 635-8 du code de la construction et de l'habitation). Les colocataires peuvent saisir ensemble le juge des contentieux de la protection.
Le coliving promet un logement « tout compris » : chambre meublée, espaces partagés, services, gestionnaire dédié. Quand l'humidité gagne, que la ventilation ne fonctionne plus, que l'eau chaude manque et que les charges forfaitaires représentent une part importante du loyer, les occupants découvrent que les mêmes règles de protection que pour toute location s'appliquent.
Agir à plusieurs a un intérêt évident : les désordres sont communs, les preuves se mutualisent, et le juge apprécie la décence sur l'ensemble du logement.
Bail unique ou baux séparés, meublé ou non, provisions ou forfait de charges, gestionnaire désigné : les contrats peuvent différer d'un occupant à l'autre, et la stratégie en dépend.
Photos datées, relevés d'humidité, signalements écrits au gestionnaire, rapport d'un technicien ou constat de commissaire de justice. Un signalement à la mairie ou au service d'hygiène peut aussi conduire à une visite et à un rapport.
Si les charges sont des provisions, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges et tenir les justificatifs à disposition. Si c'est un forfait, il ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.
Une lettre commune, signée par tous, adressée au bailleur et à son gestionnaire, liste les désordres, demande la mise en conformité et les justificatifs, et fixe un délai.
Les colocataires peuvent agir dans une même procédure devant le juge des contentieux de la protection : travaux sous astreinte, réduction ou suspension du loyer jusqu'à leur exécution, remboursement des charges indues, réparation du trouble de jouissance.
Une grève des loyers expose chacun à un commandement de payer et à la résiliation de son bail. C'est au juge de réduire ou de suspendre le loyer.
Le gestionnaire agit pour le compte du bailleur ; le bailleur reste tenu de ses obligations, quel que soit le gestionnaire du moment.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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