Marie-Pauline CheminInfiltrations venant des parties communes : le bailleur doit indemniser le locataire, sans se cacher derrière le syndic
Quand des infiltrations venues des parties communes gâchent la jouissance du bien loué, le bailleur renvoie souvent vers le syndic. Un arrêt du 19 juin 2025 le lui interdit : il doit indemniser son locataire, quitte à se retourner ensuite contre la copropriété.
En bref
Le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux (article 1719 du code civil). Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation juge qu'informé d'un désordre, il doit indemniser le trouble de jouissance jusqu'à sa cessation, même quand la cause se trouve dans les parties communes et qu'il agit lui-même contre le syndicat des copropriétaires.
Un dégât des eaux répété, une fuite en toiture, des infiltrations qui abîment un logement ou un local : le locataire subit, et le bailleur, souvent, se défausse — « ce sont les parties communes, voyez avec le syndic ». Un arrêt du 19 juin 2025 met fin à cette échappatoire.
L'obligation de fond : garantir la jouissance paisible
Le bail met à la charge du bailleur une obligation qui n'a pas besoin d'être écrite pour exister : assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. L'article 1719 du code civil l'oblige à délivrer le bien, à l'entretenir en état de servir à son usage, et à en garantir la jouissance pendant toute la durée du bail.
Toute atteinte durable à cet usage constitue un trouble de jouissance : infiltrations, humidité, travaux interminables, privation d'un équipement. Elle ouvre droit à réparation, mesurée à l'ampleur et à la durée de la gêne.
L'apport de l'arrêt du 19 juin 2025 : la copropriété n'est pas une excuse
La difficulté, en immeuble collectif, est que le désordre vient fréquemment des parties communes, dont le bailleur n'a pas la maîtrise directe. D'où le réflexe de renvoyer le locataire vers le syndic.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 juin 2025, refuse cette dérobade. Elle juge que, informé du désordre, le bailleur doit réparer le trouble de jouissance jusqu'à sa cessation, même lorsque la cause se situe dans les parties communes et qu'il exerce lui-même un recours contre le syndicat des copropriétaires.
Deux enseignements :
- La lenteur du syndicat n'exonère pas le bailleur envers son locataire. La relation bailleur-locataire est autonome de la relation bailleur-copropriété.
- Le bailleur conserve son recours : après avoir indemnisé son preneur, il peut se retourner contre le syndicat responsable des parties communes.
Le réflexe décisif : signaler par écrit
L'indemnisation court à compter de l'information donnée au bailleur. C'est le point le plus important en pratique : le point de départ de la responsabilité, c'est le signalement.
Pour le locataire, la règle tient en une phrase : signaler le désordre par écrit, et dater ce signalement. Un courriel ou une lettre recommandée fixent la date à partir de laquelle le bailleur doit agir et indemniser. Sans trace, la discussion sur la durée du trouble devient hasardeuse.
Pour le bailleur, la leçon est de ne pas attendre : réagir dès le signalement, engager les démarches auprès du syndic, et ne pas espérer que la lenteur de la copropriété le mettra à l'abri.
En résumé
Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux, et l'arrêt du 19 juin 2025 lui interdit de se retrancher derrière la copropriété : informé d'un trouble venu des parties communes, il doit indemniser son locataire jusqu'à sa cessation, quitte à se retourner ensuite contre le syndicat. Côté locataire, tout se joue sur un signalement écrit et daté.
Questions fréquentes
- Mon bailleur peut-il refuser de m'indemniser au motif que la fuite vient des parties communes ?
- Non. Selon l'arrêt du 19 juin 2025, le bailleur doit indemniser le trouble de jouissance dès qu'il en est informé et jusqu'à sa cessation, même si la cause se situe dans les parties communes. Il lui appartient de se retourner ensuite contre le syndicat des copropriétaires.
- À partir de quand court l'indemnisation du trouble de jouissance ?
- À compter du moment où le bailleur est informé du désordre. C'est pourquoi il est essentiel de signaler le trouble par écrit et de dater ce signalement : il fixe le point de départ de la responsabilité du bailleur.
Sources
Cette analyse a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de publication, le . Pour une réponse adaptée à votre situation, exposez-la au cabinet.