Passoires thermiques : quelles obligations pour louer, et quels recours pour le locataire

La performance énergétique est devenue une condition de mise en location, et non plus une simple information donnée au candidat locataire. Un logement mal classé peut aujourd'hui être juridiquement impossible à louer, voir son loyer bloqué, ou être déclaré non décent par un juge.

Cette évolution, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, se déploie par paliers. Elle concerne autant les bailleurs, qui doivent anticiper des travaux coûteux, que les locataires, qui disposent désormais de leviers concrets.

Le calendrier d'interdiction

L'interdiction ne frappe pas tous les logements en même temps. Elle progresse par classe du diagnostic de performance énergétique.

Les logements les plus consommateurs ont été écartés de la location les premiers, dès 2023, sur un critère de consommation exprimé en kilowattheures par mètre carré et par an. La classe G a suivi au 1er janvier 2025. La classe F est visée à l'horizon 2028, et la classe E en 2034.

Ce calendrier a fait l'objet de débats parlementaires récurrents, et des aménagements ont été discutés à plusieurs reprises. Avant d'engager des travaux ou une procédure, il faut donc vérifier l'état du droit en vigueur à la date concernée.

Point souvent mal compris : l'interdiction vise la mise en location, c'est-à-dire la conclusion ou le renouvellement du bail. Un bail en cours n'est pas automatiquement anéanti, mais le bailleur se trouve exposé sur le terrain de la décence.

Le gel des loyers

Indépendamment de l'interdiction de louer, les logements classés F et G subissent un gel. Leur loyer ne peut être ni révisé en cours de bail, ni augmenté lors d'un renouvellement, ni majoré entre deux locataires.

C'est une contrainte immédiate et souvent négligée. Une révision annuelle appliquée mécaniquement sur un logement classé F constitue une augmentation irrégulière, que le locataire peut contester et dont il peut demander la restitution.

L'obligation de décence, le levier du locataire

C'est le fondement le plus efficace pour un locataire déjà en place. La performance énergétique est intégrée aux critères du logement décent, que le bailleur doit garantir pendant toute la durée du bail.

Un locataire confronté à un logement non conforme peut agir en plusieurs temps.

Une mise en demeure écrite du bailleur, en recommandé, décrivant précisément les désordres et demandant les travaux. Elle est le point de départ de toute la suite.

La saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, qui permet souvent de débloquer la situation sans procédure.

La saisine du juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, réduire le loyer, voire le suspendre jusqu'à exécution.

Il faut en revanche décourager un réflexe fréquent : cesser de payer son loyer. Cette voie expose à une procédure d'expulsion et affaiblit considérablement la position du locataire. La suspension du loyer se demande au juge, elle ne se décide pas seul.

Le diagnostic n'est pas incontestable

Le diagnostic de performance énergétique est opposable, ce qui signifie qu'un locataire peut engager la responsabilité du bailleur si le classement se révèle erroné.

Plusieurs sources d'erreur reviennent : méthode de calcul mal appliquée, surface mal mesurée, système de chauffage mal renseigné, absence de prise en compte de travaux d'isolation réalisés. La méthode applicable aux petites surfaces a d'ailleurs été révisée, ce qui a modifié le classement de nombreux studios.

Faire réaliser un second diagnostic par un autre professionnel certifié est souvent le premier investissement utile, pour le bailleur comme pour le locataire.

En copropriété, l'obstacle est collectif

Un propriétaire d'appartement ne maîtrise pas l'isolation des façades ni le système de chauffage collectif. Or le classement du logement en dépend largement.

Les copropriétés sont soumises à leurs propres obligations, notamment de diagnostic collectif et de plan pluriannuel de travaux, selon un calendrier lié à leur taille. Un copropriétaire bailleur a tout intérêt à porter le sujet en assemblée générale, car les travaux collectifs conditionnent souvent sa propre capacité à louer.

Ce qu'il faut faire, selon votre position

Si vous êtes bailleur : faites établir un diagnostic à jour, identifiez les travaux ayant le meilleur effet sur le classement, vérifiez les aides mobilisables, et n'appliquez aucune révision de loyer sur un logement classé F ou G.

Si vous êtes locataire : récupérez le diagnostic annexé au bail, faites constater les désordres, écrivez au bailleur, et conservez la trace de chaque démarche.

En résumé

La performance énergétique est passée du statut d'information à celui de condition de validité de la location. Pour le bailleur, l'anticipation des travaux est devenue une nécessité économique. Pour le locataire, la décence offre un levier réel, à condition de l'exercer par les voies prévues.

Si vous êtes confronté à un logement mal classé, en tant que propriétaire ou locataire, l'examen du diagnostic, du bail et de l'état du logement permet de déterminer rapidement quelle voie est la plus efficace.