Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur doit remettre un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; articles 1719 et 1721 du code civil). Lorsque le trouble a duré malgré les signalements, le locataire peut demander l'indemnisation du préjudice subi. Si la demande n'excède pas 5 000 euros, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative doit précéder la saisine du juge (article 750-1 du code de procédure civile). L'action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
Pigeons nichant dans un faux plafond, rongeurs, punaises de lit : au-delà de la gêne, ces infestations rendent parfois le logement difficile à vivre, avec bruits, odeurs et risques sanitaires.
Quand le bailleur ou son gestionnaire tarde à agir, le locataire subit un trouble qui se répare, même si le problème a fini par être réglé.
Courriels, lettres recommandées, mise en demeure : la date à laquelle le bailleur a été informé est le point de départ de sa responsabilité.
Photographies, vidéos, attestations de voisins ou de proches, interventions d'entreprises, éventuel constat de commissaire de justice : il faut montrer la durée et l'intensité de la gêne.
Trouble de jouissance pendant la période concernée, frais engagés (nettoyage, traitement, hébergement, biens abîmés), préjudice moral : chaque poste se justifie.
Pour une demande n'excédant pas 5 000 euros, la tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est un préalable obligatoire, sauf exceptions (article 750-1 du code de procédure civile). La commission départementale de conciliation peut aussi être saisie des litiges relatifs aux réparations (article 20 de la loi de 1989).
En cas d'échec, le constat établi par le conciliateur permet de saisir la juridiction, dans le délai de trois ans à compter de la connaissance des faits (article 7-1 de la loi de 1989).
Le locataire qui cesse de payer s'expose à une procédure pour impayés. C'est au juge qu'il appartient, le cas échéant, de réduire ou de suspendre le loyer.
Sans écrit daté, il est difficile de prouver depuis quand le bailleur était informé.
Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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