Copropriété sous administrateur provisoire : ce que peuvent faire les copropriétaires

Une copropriété en difficulté peut être placée par le juge sous administration provisoire. Pour les copropriétaires, c'est souvent un soulagement au départ : quelqu'un reprend enfin les comptes en main. Mais lorsque les années passent sans que les travaux promis soient réalisés, et que l'administrateur se fait reconduire, la question change : que peut-on faire face à celui qui détient désormais les pouvoirs du syndic ?

La réponse se trouve dans l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et dans la décision du juge qui a désigné l'administrateur.

Quand un administrateur provisoire est désigné

Le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis, ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

Il peut être saisi notamment par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires, par le syndic, par le maire, par le représentant de l'État dans le département ou par le procureur de la République.

Ses pouvoirs, et leurs limites

L'administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception de certaines décisions que la loi réserve aux copropriétaires.

Le point est souvent mal compris : le conseil syndical conserve les pouvoirs qui ne sont pas compris dans la mission de l'administrateur. L'étendue exacte de cette mission est fixée par l'ordonnance de désignation. C'est le premier document à se procurer : il dit ce que l'administrateur peut faire seul, et ce qu'il ne peut pas faire.

Une mission limitée dans le temps

La décision qui désigne l'administrateur fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Elle n'est pas indéfinie : sa prorogation suppose une décision du juge.

L'administrateur doit rendre compte de sa mission dans les conditions prévues par les textes, ce qui donne aux copropriétaires une base pour apprécier son action : comptes, état des travaux, évolution des impayés.

Ce que peuvent faire les copropriétaires

Demander les comptes et les rapports. Les copropriétaires ont intérêt à réclamer par écrit les rapports de l'administrateur, l'état de la trésorerie et l'avancement des travaux financés par les appels de fonds.

Saisir le juge. Le président du tribunal judiciaire peut, notamment à la demande de copropriétaires, modifier la mission de l'administrateur, la proroger ou y mettre fin. Une demande documentée (fonds disponibles, travaux votés et non engagés, part des honoraires dans les dépenses, dégradation de l'immeuble) donne au juge les éléments pour apprécier si la mission atteint son but.

Mettre en cause sa responsabilité. Comme tout mandataire, l'administrateur provisoire répond de ses fautes de gestion. Une action en responsabilité suppose de démontrer une faute, un préjudice pour le syndicat et un lien entre les deux.

Agir ensemble, et dans les bonnes formes

Une association de copropriétaires peut fédérer les démarches, mais elle n'est pas un organe de la copropriété : elle ne remplace ni le conseil syndical, ni l'assemblée générale. Les demandes au juge gagnent à être portées par des copropriétaires eux-mêmes, ou par le conseil syndical dans la limite de ses pouvoirs.

En résumé

• L'administrateur provisoire tient ses pouvoirs de l'ordonnance de désignation : c'est elle qui fixe ce qu'il peut faire, et ce qui reste au conseil syndical.
• Sa mission dure au moins douze mois, et sa prorogation suppose une décision du juge.
• Les copropriétaires peuvent saisir le juge pour modifier la mission, la proroger ou y mettre fin, et engager sa responsabilité en cas de faute.