Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il répond envers lui des fautes commises dans sa gestion (article 1992 du code civil), et cette action peut être exercée, en cas d'inaction, par le président du conseil syndical sur délégation de l'assemblée générale (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Un copropriétaire peut agir seul contre le syndic s'il démontre une faute et un préjudice personnel (article 1240), dans les cinq ans (article 2224). Les décisions d'assemblée générale irrégulières se contestent dans les deux mois de leur notification (article 42). Le syndic peut enfin être révoqué par l'assemblée à la majorité de l'article 25.
Les griefs contre un syndic se ressemblent : contrats signés sans mise en concurrence, comptes difficiles à lire, décomptes de voix contestables, décisions prises seul, comme le fait de traiter des balcons privatifs en parties communes contre l'avis des copropriétaires. Le droit offre plusieurs leviers, qui ne visent pas la même cible.
Contester une décision d'assemblée, engager la responsabilité du syndic au nom du syndicat, agir personnellement pour son propre préjudice, ou changer de syndic : il faut choisir, parfois combiner.
Une décision irrégulière de l'assemblée se conteste contre le syndicat. Une faute de gestion du syndic engage sa responsabilité de mandataire. Un préjudice propre à un copropriétaire ouvre une action personnelle.
Le conseil syndical peut se faire communiquer toutes les pièces relatives à la gestion du syndic ; à défaut de transmission dans le mois, des pénalités s'imputent sur sa rémunération. Contrats, devis, factures et feuilles de présence fondent ensuite le dossier.
L'assemblée fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Pour le contrat de syndic, la mise en concurrence par le conseil syndical n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation.
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision : erreur dans le décompte des voix, majorité inapplicable, abus de majorité, décision contraire au règlement de copropriété.
Au nom du syndicat, par le syndic suivant ou par le président du conseil syndical mandaté par l'assemblée ; à titre personnel, en démontrant une faute du syndic et un préjudice propre, distinct de celui de la collectivité.
Une décision non contestée dans les deux mois devient définitive, même irrégulière. Les griefs contre le syndic ne la remettent pas en cause.
Le critère de l'utilité vaut pour les services collectifs et éléments d'équipement commun. Les charges de conservation et d'entretien des parties communes se répartissent selon les tantièmes, que l'on en ait l'usage ou non.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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