Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Chaque copropriétaire use librement de son lot et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic est chargé d'assurer l'exécution du règlement de copropriété (article 18), et le syndicat peut agir en justice même contre certains copropriétaires (article 15). Un copropriétaire peut aussi agir seul pour ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son lot, en informant le syndic. Ces actions entre copropriétaires se prescrivent par cinq ans (article 42, renvoyant à l'article 2224 du code civil). Si un jugement a déjà été rendu, il se conteste par la voie de l'appel, en principe dans le mois de sa signification (articles 528 et 538 du code de procédure civile).
Bruit, usage d'une partie commune comme d'un espace privé, activité contraire à la destination de l'immeuble, travaux non autorisés : les manquements au règlement de copropriété sont une source fréquente de conflits entre voisins d'immeuble, qui finissent parfois devant le juge.
Deux questions se posent alors : qui peut agir pour faire cesser le manquement, et, si une décision a déjà été rendue, comment la contester dans les délais.
Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Il faut repérer la clause précise, et vérifier qu'elle ne restreint pas les droits des copropriétaires au-delà de ce que justifie la destination de l'immeuble.
Photographies, constats de commissaire de justice, attestations de voisins, échanges écrits : la preuve du manquement et de sa durée conditionne toute action.
Le syndic est chargé d'assurer l'exécution du règlement de copropriété (article 18). Une demande écrite, avec les pièces, l'invite à mettre en demeure le copropriétaire concerné, et la question peut être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Pour un trouble anormal de voisinage ou une demande d'argent n'excédant pas 5 000 euros, la saisine du juge doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du code de procédure civile).
Le syndicat peut agir contre le copropriétaire fautif (article 15 de la loi de 1965). Si le manquement touche la jouissance de son propre lot, un copropriétaire peut agir seul, en informant le syndic. L'action se prescrit par cinq ans (article 42).
Un jugement déjà rendu devient définitif s'il n'est pas frappé d'appel dans le mois de sa signification (articles 528 et 538 du code de procédure civile). C'est la date de l'acte du commissaire de justice qui compte, pas celle du jugement.
Le copropriétaire agit seul pour ce qui touche son lot ; ce qui concerne l'immeuble dans son ensemble relève en principe du syndicat (article 15). Se tromper de demandeur expose à une irrecevabilité.
Retirer les affaires d'un voisin, bloquer un accès ou cesser de payer ses charges en représailles expose à son tour à une action. La voie est celle du syndic, de la tentative amiable puis du juge.
Une clause qui restreint les droits des copropriétaires sans justification tirée de la destination de l'immeuble ne peut pas être imposée (article 8). Sa validité se vérifie avant d'agir.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article
