Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le propriétaire dont le terrain n'a aucune issue, ou une issue insuffisante, sur la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds voisins, contre une indemnité proportionnée au dommage (article 682 du code civil) ; le passage est pris du côté le plus court, à l'endroit le moins dommageable (article 683). Si l'enclave résulte de la division d'un terrain, le passage doit être demandé sur les terrains issus de cette division (article 684). Une servitude conventionnelle figurant dans les titres s'impose au voisin, sauf extinction, notamment par non-usage pendant trente ans (article 706). Celui qui bloque un passage dû peut être condamné à le rétablir, au besoin en référé.
Un portail fermé, une clôture posée, des véhicules stationnés : le voisin empêche le passage qui permettait d'accéder à une maison, y compris pour des interventions indispensables comme la vidange d'une fosse septique. On vous suggère parfois de créer un autre accès en démolissant une partie de votre propre bien.
La réponse dépend de trois éléments : ce que disent les titres de propriété, la configuration des lieux, et l'existence d'une autre issue possible.
Actes de vente de votre bien et, si possible, du terrain voisin : une servitude de passage conventionnelle y est mentionnée, avec son assiette. Les actes anciens, et l'acte de division le cas échéant, sont souvent décisifs.
Servitude conventionnelle prévue dans les titres, passage pour cause d'enclave, ou simple tolérance du voisin : les droits ne sont pas les mêmes. Si vous possédez un terrain contigu qui dispose d'un accès, l'enclave peut être discutée, puisqu'une issue existe peut-être par votre propre fonds.
Un constat de commissaire de justice fige la fermeture du passage et ses conséquences, comme l'impossibilité d'accès des véhicules d'entretien.
Une lettre recommandée demande le rétablissement du passage. À défaut, le juge peut ordonner sa réouverture sous astreinte, en référé s'il y a trouble manifestement illicite, et fixer l'assiette d'un passage pour cause d'enclave.
Une démolition est irréversible et peut ruiner une demande fondée sur l'enclave. Elle ne s'envisage qu'après avoir mesuré vos droits sur le passage existant.
Une servitude discontinue s'éteint par trente ans de non-usage, à compter du jour où l'on a cessé d'en jouir.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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