Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'héritier qui a reçu une donation de son vivant doit en principe la rapporter à la succession, sauf si elle lui a été faite expressément hors part successorale (article 843 du code civil). Le rapport est dû de la valeur du bien à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation (article 860) : les frères et sœurs peuvent donc exiger la valeur actuelle de la maison, mais sans compter les améliorations que le donataire y a apportées depuis. L'acte de donation peut prévoir une autre règle, par exemple une valeur figée au jour de la donation. Le rapport se fait en moins prenant, c'est-à-dire en valeur imputée sur la part du donataire, et ne peut être exigé en nature que si l'acte le prévoit (article 858) ; dans ce cas, il est tenu compte au donataire de ses améliorations et des dépenses nécessaires à la conservation du bien (article 861).
Une maison donnée par acte notarié il y a de nombreuses années, des parents qui y ont vécu gratuitement jusqu'à leur décès, puis des frères et sœurs qui demandent, au moment de la succession, une évaluation au prix d'aujourd'hui : la situation est fréquente, et l'écart de valeur peut être considérable.
Tout dépend de ce que dit l'acte de donation et de ce qui a été fait sur la maison depuis : c'est là que se trouve la marge de discussion.
Il faut savoir si la donation a été faite en avancement de part successorale, cas ordinaire, ou expressément hors part successorale (article 843 du code civil), et si l'acte prévoit une règle particulière d'évaluation pour le rapport (article 860).
La valeur se calcule au jour du partage, mais d'après l'état de la maison au jour de la donation (article 860). Les travaux d'agrandissement, de rénovation ou d'équipement financés par le donataire ne doivent pas augmenter la valeur rapportée.
Factures, devis, permis, photographies, relevés bancaires : ils établissent l'état d'origine et les améliorations apportées, ainsi que les dépenses nécessaires à la conservation du bien (article 861).
Une estimation par un professionnel, établie en distinguant la valeur actuelle et l'incidence des travaux, sert de base à la négociation avec les cohéritiers et le notaire.
À défaut d'accord sur la valeur, le partage devient judiciaire, et une expertise peut être ordonnée.
La valeur rapportée se calcule d'après l'état de la maison au jour de la donation (article 860 du code civil) : les améliorations que vous avez financées n'ont pas à y figurer.
Une donation consentie hors part successorale n'est pas rapportable de la même façon (article 843), et l'acte peut fixer une autre règle d'évaluation (article 860).
Sans factures ni relevés, les travaux et les dépenses de conservation se prouvent difficilement des années après.
En l'absence de stipulation contraire dans l'acte, la loi retient la valeur au jour du partage (article 860) : la discussion porte sur l'état du bien et les travaux, pas sur la date de valeur.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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