Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'usufruitier jouit du bien comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance, et perçoit les loyers (articles 578 et 582 du code civil). Il peut donner à bail seul (article 595) et, par suite, confier à un professionnel la gestion de sa jouissance. Le concours du nu-propriétaire n'est requis que pour certains actes, comme le bail d'un immeuble à usage commercial ; à défaut d'accord, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte (article 595). En cas d'urgence, le juge des référés peut prescrire les mesures qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent (article 835 du code de procédure civile). Les actions réelles immobilières relèvent du tribunal du lieu où l'immeuble est situé (article 44).
Le démembrement de propriété fonctionne bien tant que l'usufruitier et les nus-propriétaires s'entendent. Quand l'immeuble se retrouve sans gestionnaire et que certains nus-propriétaires refusent de signer, la gestion courante s'arrête : loyers non encaissés, locataires sans interlocuteur, entretien en suspens.
La première question est de savoir si leur signature est réellement nécessaire. Souvent, elle ne l'est pas pour la gestion de la jouissance du bien.
Mandat de gestion des loyers et des baux d'habitation, bail commercial, grosses réparations, vente : l'usufruitier agit seul pour ce qui relève de sa jouissance ; le concours du nu-propriétaire est requis pour les actes qui l'engagent au-delà.
Donation, succession, acte d'acquisition démembrée, convention entre usufruitier et nus-propriétaires : il peut organiser la gestion et prévoir des règles particulières.
Le mandat de gestion portant sur les loyers et les baux que l'usufruitier peut consentir seul n'exige pas la signature des nus-propriétaires. Il est prudent de les en informer par écrit.
Pour un acte qui exige leur concours et qu'ils refusent sans raison, l'usufruitier peut demander une autorisation judiciaire ; en cas d'urgence caractérisée, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires nécessaires.
Exiger la signature des nus-propriétaires pour la gestion courante revient à leur donner un droit de blocage que la loi ne leur reconnaît pas.
Sans le concours du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire, le bail commercial est fragile.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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