Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du code civil). C'est sur ce fondement que le propriétaire dont le terrain est occupé par une construction voisine demande la suppression de l'empiètement. Le droit de propriété est imprescriptible, mais les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter de la connaissance des faits (article 2227). La première étape est souvent le bornage, que tout propriétaire peut exiger de son voisin, à frais communs (article 646).
Un mur de clôture décalé, un garage construit en limite, un débord de toiture : l'empiètement se découvre souvent à l'occasion d'un bornage, d'une vente ou d'un nouveau projet.
Il faut d'abord établir la limite exacte, puis mesurer l'empiètement avant d'envisager une action.
Un bornage amiable par géomètre-expert, ou judiciaire à défaut d'accord, fixe la limite des propriétés (article 646 du code civil).
Le plan du géomètre et un constat permettent de chiffrer la surface occupée et d'identifier l'ouvrage en cause.
Suppression, rachat de la bande de terrain, servitude : un accord écrit, éventuellement notarié, peut éviter le procès.
À défaut d'accord, la demande de suppression de l'empiètement se fonde sur l'article 545 du code civil.
Sans limite établie, la discussion porte sur des approximations et le dossier s'affaiblit.
Un débord de toit ou de fondation peut constituer un empiètement : il faut le faire constater.
Une possession prolongée par le voisin peut, à terme, soulever la question de la prescription acquisitive.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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