Aussi appelé : démembrement, pleine propriété
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le démembrement de propriété consiste à répartir entre plusieurs personnes les prérogatives du propriétaire : l'usage du bien et ses revenus d'un côté, la propriété de sa substance de l'autre.
La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, dans les limites des lois et règlements (article 544 du code civil). On distingue traditionnellement l'usage, la perception des fruits et la disposition du bien.
Le démembrement le plus courant est l'usufruit : l'usufruitier jouit du bien comme un propriétaire, à charge d'en conserver la substance (article 578), tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété.
Les droits d'usage et d'habitation sont des formes plus restreintes de démembrement, qui s'établissent et se perdent comme l'usufruit (article 625).
Le démembrement est un outil de transmission puissant, mais il oblige deux titulaires à cohabiter sur le même bien. Qui paie les travaux, qui loue, qui vend : ces questions se règlent mieux à l'avance, dans l'acte, qu'au moment du conflit.
Des parents donnent la nue-propriété de leur appartement à leurs enfants et en conservent l'usufruit. Ils continuent d'y vivre, tandis que les enfants deviennent propriétaires de la substance du bien. Au décès du dernier usufruitier, les enfants recouvrent la pleine propriété sans nouvelle transmission.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
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