Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'agence chargée de la gestion locative est un mandataire : elle doit accomplir sa mission et répond des fautes commises dans sa gestion, appréciées plus rigoureusement lorsqu'elle est rémunérée (articles 1991 et 1992 du code civil). Un locataire retenu sans les vérifications prévues au mandat, ou un état des lieux d'entrée trop sommaire pour imputer les dégradations, peuvent constituer de telles fautes ; le propriétaire doit prouver la faute, son préjudice et le lien entre les deux, et dispose de cinq ans pour agir (article 2224). L'agence doit en outre rendre compte de sa gestion (article 1993).
Le propriétaire qui confie son bien à une agence attend d'elle qu'elle choisisse un locataire solvable et protège le logement. Quand le locataire cesse de payer, que l'état des lieux d'entrée s'avère inexploitable et que les comptes de travaux sont confus, la question de la responsabilité de l'agence se pose.
Elle se pose avec méthode : tout manquement n'est pas une faute, et toute faute n'est pas la cause du préjudice. Le mandat de gestion, les pièces du dossier locatif et les comptes rendus par l'agence sont la base de l'analyse.
Sélection du locataire, vérification de sa solvabilité, établissement des états des lieux, gestion des travaux : la mission de l'agence est d'abord celle que le mandat lui confie (article 1991 du code civil).
Dossier de candidature du locataire, pièces vérifiées, états des lieux, relevés de gérance, factures de travaux : l'agence doit rendre compte de sa gestion (article 1993 du code civil).
Loyers impayés non récupérés, coût des remises en état non imputables faute d'état des lieux exploitable, charges mal réparties : chaque poste se justifie et se rattache à une faute précise.
Une lettre recommandée exposant les fautes, le préjudice et la demande de réparation ouvre souvent une négociation, avant toute procédure.
L'action en responsabilité se prescrit par cinq ans (article 2224 du code civil) ; pour une demande n'excédant pas 5 000 €, une tentative de règlement amiable est en principe préalable (article 750-1 du code de procédure civile).
Un locataire solvable à l'entrée peut le devenir moins ensuite : la faute s'apprécie au regard des vérifications faites au moment du choix.
Dépôt de garantie, caution, action en paiement : ils réduisent le préjudice et l'agence pourra vous les opposer.
Avant de quitter l'agence, récupérez les pièces et les fonds, et vérifiez le préavis prévu au mandat.
Le délai de cinq ans court du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (article 2224 du code civil).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Des obligations du mandataire
Des obligations du mandataire
Du délai de droit commun et de son point de départ
Des obligations du mandataire
L'introduction de l'instance
absence d'état des lieux
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