Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Dans les territoires soumis à l'encadrement, comme Paris, le loyer de base est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail ; un complément de loyer n'est possible que s'il figure au bail et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant (article 140 de la loi du 23 novembre 2018). Lorsque l'autorité compétente, qui peut être le maire de Paris par délégation, constate un dépassement, elle peut mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois ; le bailleur dispose d'un mois pour présenter ses observations, et une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique peut suivre. Le « prix du marché » n'est pas un critère : seul compte le loyer de référence majoré applicable au logement.
Un propriétaire parisien reçoit de la mairie un courrier l'informant que le loyer de son ancien locataire dépassait le plafond, qu'il doit le ramener à un montant inférieur et rembourser la différence. De son côté, l'ancien locataire réclame une somme qu'il juge excessive.
Avant de contester ou de négocier, il faut refaire le calcul : surface habitable, catégorie du logement, secteur, date de signature du bail et éventuel complément de loyer.
La mise en demeure informe le bailleur des sanctions encourues et de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois ; elle lui laisse deux mois pour se mettre en conformité et restituer le trop-perçu (VII de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018).
Le loyer de référence majoré est un prix au mètre carré de surface habitable, fixé par arrêté par catégorie de logements et par secteur géographique (I de l'article 140). Une erreur sur la surface, la catégorie (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non) ou l'arrêté applicable à la date de signature change le résultat.
Un complément n'est opposable que s'il est mentionné au bail avec les caractéristiques qui le justifient, et il est exclu en cas de signes d'humidité, de classe énergétique F ou G, de vis-à-vis à moins de dix mètres ou d'autres défauts énumérés par la loi (B du III de l'article 140).
Dans le mois, le bailleur peut contester le calcul, produire le bail, le mesurage et les justificatifs, ou proposer une régularisation. Ces observations doivent être prises en compte avant toute amende.
Indépendamment de l'amende, le locataire peut agir en diminution de loyer et en restitution du trop-perçu ; ses actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un accord écrit, par concessions réciproques, met fin au litige (article 2044 du code civil).
Le plafond est le loyer de référence majoré applicable, non le loyer pratiqué dans le quartier : l'argument est sans effet.
Sans observations dans le mois, l'autorité peut prononcer l'amende sur la seule base de son propre calcul.
Un versement sans transaction écrite n'empêche pas une réclamation ultérieure ; la transaction fait obstacle à une action en justice ayant le même objet (article 2052 du code civil).
Les sommes antérieures de plus de trois ans à la réclamation peuvent être prescrites (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : chaque échéance se vérifie.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
la transaction
Des transactions
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article