Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur impute d'abord sur le dépôt de garantie les sommes dûment justifiées, puis réclame le solde. Pour une somme n'excédant pas 5 000 €, une tentative de conciliation préalable est en principe obligatoire (article 750-1 du code de procédure civile) : si les anciens locataires ne s'y sont pas présentés, le constat du conciliateur permet de saisir le juge des contentieux de la protection. Une créance contractuelle d'un montant déterminé peut aussi être recouvrée par injonction de payer (article 1405). Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La caution, s'il y en a une, peut être poursuivie.
Régularisation de charges, réparations locatives constatées à la sortie, dernier loyer : la somme reste souvent modeste au regard du coût d'une procédure, ce qui incite les débiteurs à ne pas répondre. Le droit offre pourtant des voies proportionnées.
Tout se joue sur la qualité du dossier : états des lieux d'entrée et de sortie, décompte de charges, devis ou factures. Une créance bien justifiée se recouvre ; une créance approximative se discute.
Charges régularisées avec leurs justificatifs, réparations locatives établies par la comparaison des états des lieux, en tenant compte de la vétusté, déduction faite du dépôt de garantie. Le dépôt lui-même doit avoir été restitué ou imputé dans les délais, faute de quoi le locataire peut opposer la majoration de retard.
Une lettre recommandée, adressée à la nouvelle adresse et, le cas échéant, à la caution, chiffre la créance et fixe un délai. Elle fait courir les intérêts au taux légal.
Pour une somme n'excédant pas 5 000 €, la saisine du juge doit être précédée d'une tentative de résolution amiable. L'absence des débiteurs à la convocation du conciliateur est constatée : ce constat permet ensuite de saisir le juge.
Injonction de payer pour une créance contractuelle déterminée, ou saisine du juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges de bail d'habitation. Le jugement obtenu permet ensuite l'exécution forcée par un commissaire de justice.
Le locataire ne doit pas l'usure normale ni la vétusté. Une demande gonflée affaiblit l'ensemble du dossier.
Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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